大鏡CREマネジメント研究所
企業不動産=CRE戦略による企業価値向上をサポート!

【企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.7 報告

”企業の持続的成長につなげる” 不動産戦略とは

大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.7 が 8月29日(木)沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)にて開催され、沖縄県内企業様(9社)に参加いただきました。

第1部「データで読み解く 沖縄の不動産市況と企業の不動産戦略」
キーワードは「遊休不動産」と「低利用不動産」。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日
大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、最新データを使った全国と沖縄の不動産市況解説や、全国で土地・建物を所有する法人の状況について、不動産を活用した経営安定化戦略、中小企業における不動産活用 などについて講演いただきました。

好調が続いている沖縄のマンション坪単価

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日
地方圏の新築マンション平均坪単価推移データを見ると、特に沖縄が一番高くなっています。(坪200万弱)
つられるように、中古マンションの平均坪単価も上昇しており、商業地もあわせて しばらく好調が続くのではないかと予想されます。

空き家数と将来人口数・単独世帯数

最近の沖縄では、古い空き家がマンションや店舗などにどんどん建て替わっていく光景を目にします。東京などの都心でも同じことが起きています。
一方で、全国の空き家数(空き家率)は年々増えており、今後も増えると予測されます。

ご存知のように、日本の将来人口数は減少傾向にありますが、世帯数 特に単独世帯数は増えています。
人口が減少すれば、住宅も減少すると考えがちですが、住宅は世帯で済むものですので、世帯が増えれば その分住宅も必要になります。

特に、単独世帯(一人暮らし)は賃貸住宅に住む傾向がありますので、賃貸住宅は今後も必要とされることが予想されます。
加えて、沖縄を含め 最近では外国人の移住も増えており、外国人の移住者も賃貸住宅に住むケースが多いですから、
今後も賃貸住宅の需要は増えていくものと思われます。

企業と不動産のあり方の変化

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日
毎回、当セミナーでお伝えしていることですが、誰もが知っている大企業も、実は不動産を活用して収益を上げ、経営を安定化させています。
主に、「低利用地不動産」と「遊休不動産」を活用しているケースが多く、本業に影響しない範囲の不動産を活用しています。

2000年代前半のCREブームでは、株価の低迷や負の遺産の精算期で企業の業績悪化に伴う資産の売却等が進み、不動産を「持たざる経営」がもてはやされていました。
しかし、近年の経済回復基調の中で、事業会社の不動産に対する関心が高まり、不動産を「持つ経営」に変化し、不動産を「企業の成長・発展に寄与する手段」として活用する企業が増えています。

事業会社の不動産戦略

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日
日本の法人総数の29.4%が、土地・建物の不動産を所有しており、そうした土地所有法人数は増えています。

また、不動産戦略を考えるときにベースとなるのが下記の情況です。
大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

パートナー企業選びが大切

そうした企業の不動産戦略には、やはりパートナー企業選びが重要なポイントになります。
大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

企業の不動産戦略は、”今すぐ” でないことが多いので、普段から 長期的にパートナーシップを結んでおくことが大切です。
また、規模や時期などの制限がつきものですので、財務状況などを含めた経営的な戦略を常日頃からわかっておいてもらう必要があるからです。

また、不動産流通専業ではなく、総合的な不動産アドバイスができるかどうか、も必要です。

そしてポイントは、「個人(担当者)」ではなく「企業」で選ぶということ。
その企業が関わった事例はどうか(専門性) や、ずっと存続していける力のある企業なのかどうか(企業力)。
長期パートナーになるべく、経験値が多く、30年先も存続している企業なのかどうか、が大切です。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 入石垣佑浩

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 入石垣(大鏡建設)によるパネルディスカッション。
第1部で 企業の不動産戦略ついて学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

大鏡建設が手掛けた CREマネジメントの事例をいくつか ご紹介しました。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

今回も、実際の写真(CRE導入前・導入後など)を交えながら、

  • 依頼内容
  • 問題点・課題点
  • 提案内容(問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか)
  • CREマネジメント組み立て図
  • 結果、どのような効果がでたのか
  • という 5つのポイントで入石垣より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。
    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

    参加企業の皆様からは、具体的な質問なども多く声をあげていただき、有意義なディスカッションとなりました。


    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

    参加者の皆様に事例集プレゼント

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

    今回は、参加いただいた方皆様に、大鏡CREがこれまで手掛けた実例をまとめた事例集をプレゼントさせていただきました。
    様々な活用パターンでご紹介していますので、自社の不動産状況に合わせて、参考にしていただければと思います。

     

    その他 大鏡CREマネジメント研究所の概要・取り組みのご紹介

    最後に、大鏡CREの取り組みについてのご案内させていただき、

    どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
    その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。

    参加企業様からの声(アンケートより抜粋)

    参加企業様に回答いただいたアンケートでは、

    「実例を基にした説明が良かった。」

    「民泊の事例があればもっと参考にしたいと思います。勉強になり、ありがとうございます。」

    「具体的な土地活用事例を聞けてイメージが持てた。」

    「事例を多く聞けて良かったです。」

    などのご感想をいただきました。ありがとうございました!

    また、
    参加企業様の興味関心がある事 をおたずねしたところ、

    ・自社不動産の有効活用について(社宅・倉庫・民泊・事務所移転・賃貸マンションなど)
    ・不動産を使って財務内容の改善・向上
    ・事業承継対策(不動産整理・株・税金対策・その他)

    といった点に関心が集まっている企業様が多かったです。

    皆様 お忙しい中、ご参加いただきまして誠にありがとうございました!

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.7 は以下で予定しております。

    ■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.7
    日時:2019年11月下旬(予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。

    公式facebook

    公式twitter

    facebook や twitter では、セミナー情報のほか、CREに関するコラム・最新情報などを発信しております。
    ぜひ、いいね!やフォローをお願いいたします。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol7|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.7 2019年8月29日

    【企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー】大鏡CREセミナー vol.7 開催!

    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー
    大鏡CREセミナーvol7_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー|大鏡建設
    大鏡CREセミナーvol7_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー|大鏡建設
    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー

    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー

     【お申込み】FAX 又は お電話の方

    FAX. 098-857-9857 / TEL. 0120-711-739

    ※FAXでのお申込み:下記セミナー案内PDFをダウンロード、必要事項をご記入の上 FAXください。

    ※参加〆切 2019年8月28日(水)まで 【お問い合わせ:大鏡CREマネジメント研究所・波平 まで】


    seminarchirashi_vol.7

    【企業は土地所有の有用性や土地の購入・売却についてどのように考えているのか?】CRE(企業不動産)コラム vol.10

    【企業は土地所有の有用性や土地の購入・売却についてどのように考えているのか?】

    企業は、土地所有の有用性や土地の購入・売却について現在どんな風に考えているのか?
    国土交通省が毎年調査している、「企業の土地所有・利用状況に関する意向調査」の最新レポートが今年の1月に公表されましたので、そのデータを分析しつつ、今後の企業と不動産の関わり方(つまりCRE戦略のあり方)について、いくつかのテーマに分けて検討してみたいと思います。

    この調査は8大都市に本社が所在する株式会社 4,000 社に対し、昨年11月にアンケート調査を行ったものです。この調査は平成5年から四半世紀にわたり行われているものですが、メディアが大きく取り上げることが少なく、それほど知られた調査ではありません。しかし、企業の不動産戦略を考える担当者の方々や企業に対して不動産戦略の提案を行う企業などは、かなり役に立つデータが揃っていますので、一読されることをお勧めします。

    テーマ1:未利用地について

    アンケート調査によると、自社所有地をもつ企業のうち、未利用地のある企業の割合は、15.6%となっています。この20年間を俯瞰すると概ね15~20%の間の数字となっています。

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「企業は土地所有の有用性や土地の購入・売却についてどのように考えているのか?

    では、どうして未利用になっているのでしょうか?アンケート結果を見てみましょう。

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「企業は土地所有の有用性や土地の購入・売却についてどのように考えているのか?

    未利用地となっている理由は、「売却を検討したが、売却に至っていない」が 34.0%で最も多く、次いで「利用計画はあるが、時期が来ていない」が 25.5%、「土地を資産として保有したい」が 20.2%となっています。
    最も多い理由の「売却を検討したが、売却に至っていない」は、ここ20年間理由のTOP1でした。「かつて高値で購入したため、売りたくても損切りできない」、「もう少し高値になるのを待つ」 のような、理由が考えられますが、これは大都市部での理由かもしれません。
    地方都市の郊外などでは、「売りたくても買い手がつかない」という理由などもあるかもしれません。このアンケートは、8大都市に本社を構える企業向けではありますが、こうした企業も地方部、郊外部に工場や倉庫などを持っていることも多いと思われます。

    では、未利用の土地を今後どうするのでしょうか?次のアンケート結果を分析してみましょう。

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「企業は土地所有の有用性や土地の購入・売却についてどのように考えているのか?

    未利用地の今後の対応策としては、「売却する」が 43.2%と最も多くなった。次いで、「当面そのまま」が 29.5%、「賃貸する」が 12.6%、「利用計画に従い利用する」が 9.5%となっています。
    「使わないものは売却する」という回答が最も多いわけですが、これはCRE戦略としては最も一般的で効率的な考え方です。
    使っていないノンコアな資産は、まず「賃貸などとして活用する」ことで、収益を生む資産に変えることを検討してみます。そして、賃料等賃貸借条件を勘案して、「貸すよりも今手放す方が得」と判断すれば、「売却する」となります。
    アンケート結果で2番目に多い、「当面そのまま」は、問題ありの可能性もあります。自社の置かれている状況や、時流などを判断して「当面そのまま」だと言いうのですが、「問題先送り」というような感じで「当面そのまま」では、2000年代前半に見られたような「モノ言う株主からの突き上げ」のようなものがあるかもしれません。「問題先送り」のイメージで「未利用地を当面そのまま」にするのではなく、CRE戦略の専門家やあるいはこうした事例を数多く手がけた企業に相談するといいと思います。

    テーマ2:土地の売買について

    企業はどういう理由で土地を購入するのでしょうか。

    土地の購入(または購入検討)の目的では「自社の事務所・店舗用地」が 30.6%で最も多く、次いで「自社の工場・倉庫用地」が 27.6%、「賃貸用施設用地」が 24.1%、「自社の資材置場・駐車場・その他業務用地」が 18.8%となっています。
    理由1位の「自社の事務所・店舗用地」ですが、かつては土地購入理由の5割以上を占めた理由でしたが、近年右肩下がりで30%前後に留まっています。逆に「賃貸用施設用地」は 24.1%となっていますが、平成19年頃までは10%台前半の数字でした。このことから分かるように、企業の賃貸用物件の所有意欲が高いことがうかがえます。

    アンケートでは、1年以内に土地購入を予定(または検討)している企業に、その理由を尋ねています。「自社の事務所・店舗用地」が 28.9%で最も多かったのですが、マイナス7.7ポイントと大きく減らしています。2番目に多い理由は、「賃貸用施設用地」で、25.9%。こちらは、逆に前年度対比+ 11.9 と大幅に上昇しています。企業の賃貸用物件取得に意欲が高いことがうかがえます。土地購入を予定(または検討)している企業の、4社に1社は自社利用ではなく、そこに賃貸用物件を建てて、賃料収入を得ようとしているわけです。
    3位以降は、「自社の工場・倉庫用地」が 23.7%、「自社の資材置場・駐車場・その他業務用地」が 20.0%となっています。

    次に、売却についてです。
    土地の売却(または売却検討)の理由では、「土地保有コストの軽減」が 18.9%で最も多く、次いで「販売用地のため」が 17.9%、「資金調達や決算対策」が 14.7%となっています。

    では、売却(または売却検討)した土地の、それまでの利用形態はどんなものだったのでしょうか?
    1位は、「賃貸用施設用地」が 30.2%と最も多くなりました。次いで「自社の事務所・店舗用地」が 17.7%となっています。賃貸用施設はここ2~3年増えています。前項理由のうち、企業が「事業の資金調達や決算対策」に活用しているものと思われます。

    このように、ノンコア資産でお金を生みだす賃貸用物件は、所有していると賃貸収入があります。ここぞという時に売却すれば、大きな資金調達にもなる可能性があります。

    このアンケートから見て取れるように、昨今の企業は賃貸用物件を上手く活用する(あるいはこれからしようとする)ことで、企業業績の向上を目指している様子がうかがえます。

    不動産エコノミスト
    社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
    吉崎誠二(よしざき せいじ)

    (株)船井総合研究所上席コンサルタント、RealEstate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行っている。
    著書は『データで読み解く 賃貸住宅経営の極意』など多数。http://yoshizakiseiji.com

     

    【企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.6 報告

    ”企業の持続的成長につなげる” 不動産戦略とは

    大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.6 が 5月29日(水)沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)にて開催され、沖縄県内企業様(27社)に参加いただきました。

    第1部「データで読み解く 沖縄の不動産市況と企業の不動産戦略」
    キーワードは「遊休不動産」と「低利用不動産」。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、最新データを使った全国と沖縄の不動産市況解説や、全国で土地・建物を所有する法人の状況について、不動産を活用した経営安定化戦略 などについて講演いただきました。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    右肩上がりの沖縄県の地価

    沖縄県の地価公示増減率を見てみると、住宅地・商業地ともに、2014年以降上昇が続いています。
    都道府県別 地価公示増減率(住宅地)ランキングでは、沖縄が全国1位となっており、
    この傾向はしばらく続くのではないかと予想されます。

    不動産を「持たない」経営から「持つ」経営へ

    2000年代前半は、不動産を「持たない」経営が多く、持たざる経営、合理的な経営が行われていたと想定されます。
    しかし この4,5年では「持つ」経営へと変化してきており、その中で、遊休不動産・低利用地の活用が進んできています。

    日本の国土の14%を所有する「法人」

    わが国の企業不動産の資産規模推計データによると、国土面積の14%が法人所有不動産であることがわかります。
    そして近年では、特に中堅企業・中小企業の新規土地取得(投資)が増加傾向にあり、そうした背景から 土地所有法人数がグッと増加しています。

    インフレ対応の「収入源」

    不動産戦略を考えるときに以下の点がベースとなります。

  • 企業業績、財務状況の見直し
  • 事業のライフサイクル(変化に伴うフレキシブルさ)
  • 今後必要となる不動産の分析
  • 売上における固定部分の割合
  • 経済や不動産のマーケット状況
  • こうした点を押さえていても、経済状況によっては インフレが進む場合もあります。
    そんなインフレ対応としても、所有不動産による賃料などの収入源があれば 経営を安定化させ、持続維持が可能なのです。

    パートナー企業選びが大切

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    最後に、CRE戦略のパートナー選びについて。
    企業の不動産戦略は、”今すぐ” でないことが多いので、普段から 長期的にパートナーシップを結んでおくことが大切です。
    いざ 必要に迫られた際に、単純な「売り・買い」ではないので、財務状況などを含めた経営的な戦略を常日頃からわかっておいてもらう必要があるからです。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    また、不動産流通専業ではなく、総合的な不動産アドバイスができるかどうか、も必要です。

    そしてポイントは、「個人(担当者)」ではなく「企業」で選ぶということ。
    その企業が関わった事例はどうか(専門性) や、ずっと存続していける力のある企業なのかどうか(企業力)。
    長期パートナーになるべく、経験値が多く、30年先も存続している企業なのかどうか、が大切です。

    第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 波平 正弓

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 波平(大鏡建設)によるパネルディスカッション。
    第1部で 企業の不動産戦略ついて学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    大鏡建設が手掛けた CREマネジメントの事例をいくつか ご紹介しました。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    今回も、実際の写真(CRE導入前・導入後など)を交えながら、

  • 依頼内容
  • 問題点・課題点
  • 提案内容(問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか)
  • CREマネジメント組み立て図
  • 結果、どのような効果がでたのか
  • という 5つのポイントで波平より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。
    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    参加企業の皆様からは、具体的な質問なども多く声をあげていただき、有意義なディスカッションとなりました。


    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    参加者全員に事例集プレゼント

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    今回は、参加いただいた方皆様に、大鏡CREがこれまで手掛けた実例をまとめた事例集をプレゼントさせていただきました。
    様々な活用パターンでご紹介していますので、自社の不動産状況に合わせて、参考にしていただければと思います。

     

    その他 大鏡CREマネジメント研究所の概要・取り組みのご紹介

    最後に、大鏡CREの取り組みについてのご案内させていただき、

    どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
    その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。

    参加企業様からの声(アンケートより抜粋)

    参加企業様に回答いただいたアンケートでは、

    「当社も不動産を所有しており、運用について今後の計画の参考になると思った」

    「遊休地活用、低利用地活用が参考になった。」

    「講師の分析と事例発表が具体的で 理解することができた」

    「那覇市周辺のCRE事情が知れて為になった。」

    「多種多様なCRE実例が良かった」

    「会社で不動産を経営するにあたり全体の内容が少し理解できた事、具体的な話も良かった。」

    「トータル的に取り組んでいることに感心しました。」

    などのご感想をいただきました。ありがとうございました!

    また、
    参加企業様の興味関心がある事 をおたずねしたところ、

    ・自社不動産の有効活用について(社宅・倉庫・民泊・事務所移転・賃貸マンションなど)
    ・不動産を使って財務内容の改善・向上
    ・人材確保対策(事業規模の拡大・福利厚生の充実・その他)

    といった点に関心が集まっている企業様が多かったです。

    皆様 お忙しい中、ご参加いただきまして誠にありがとうございました!

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.7 は以下で予定しております。

    ■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.7
    日時:2019年8月下旬(予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。

    公式facebook

    公式twitter

    facebook や twitter では、セミナー情報のほか、CREに関するコラム・最新情報などを発信しております。
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    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    【企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー】大鏡CREセミナー vol.6 開催!

    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー
    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー
    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー
    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー

    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー

     【お申込み】FAX 又は お電話の方

    FAX. 098-857-9857 / TEL. 0120-711-739

    ※FAXでのお申込み:下記セミナー案内PDFをダウンロード、必要事項をご記入の上 FAXください。

    ※参加〆切 2019年5月28日(火)まで 【お問い合わせ:大鏡CREマネジメント研究所・波平 まで】


    大鏡CREセミナーvol6_企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー申込チラシ

    【不動産投資の地震リスクの大きさとしっかり備えておく必要性】CRE(企業不動産)コラム vol.9

    【不動産投資の地震リスクの大きさとしっかり備えておく必要性】

    2018年は6月に大阪と群馬で、9月に北海道と大きな地震がいくつも起きました。日本は地震大国と言われ、これまでもそして将来的にも地震が多く起こると言われています。今回は、不動産投資において地震とどう向き合えばいいかを考えていきたいと思います。

    新耐震基準は震度〇まで耐えられる?

    「新耐震基準」とは、建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の現行の基準で、1981年6月1日以降の建築確認において適用されている基準で、「中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(震度6強か ら震度7程度)に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としたもの」です(国土交通省資料より)。
    一方で、旧耐震基準に関しては、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準として設定されていました。

    過去の地震でのマンションの被害状況は?倒壊はあったのか?

    では、実際に過去の大地震で、新耐震、旧耐震の被害状況はどの程度だったのでしょうか。

    ■阪神大震災 兵庫県耐震基準別建物被災状況
    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「不動産投資の地震リスクの大きさとしっかり備えておく必要性」

    ■東日本大震災 宮城県耐震基準別建物被災状況

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「不動産投資の地震リスクの大きさとしっかり備えておく必要性」

    (東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション 被害状況報告(2012年)」より作成)

    マンションに関して総じていえば、新耐震基準と旧耐震もそれほど大きな違いはなさそうです。とはいえ、両地震とも「被害無」の割合はあまり変わらないですが、「大破」「中破」を比べるとやはり新耐震基準の方が被害は少ないようです。

    被害を最小限に抑えるための物件選び、3つのポイント

    最近の日本の地震から考えると、特定のエリアが安全・危険だと予測が出来るわけではなく、日本全体、どこで地震が起きてもおかしくないような状況と言えます。つまり、地震が起きること自体は防げないので、万が一起こったとしても出来るだけ被害を最小限に抑えられるようなエリア・物件を選ぶことが重要となってきます。

    そのためには…
    ①出来るだけ耐震性能に優れた物件にする
     旧耐震よりも新耐震、さらに言えば、制震・免震構造ならなおさらいいでしょう。
    ②地盤の強い物件を選ぶ
     最近では、各自治体もハザードマップを公開していますし、また、地盤情報を無料で検索できるサイトなどもあるので、ひとつの指標として確認しておくことも重要です。
    ③周辺環境についても把握しておく
     例えば、すぐ隣に建つマンションが地震で倒壊してしまったら…おそらく、所有物件もある程度の被害が発生してしまうでしょう。また、周辺が密集した木造住宅だった場合、万が一地震によって火災が発生してしまったら…と、該当物件だけではなく、周辺の物件や状況も把握しておくようにしましょう。

    地震保険でどれくらい保障されるの?

    それでも、地震が起きて被害が生じてしまった時のことを考えて、地震保険でリスクヘッジをするということも可能です。しかし、いくつか注意点があります。
    まずは、保障される額についてです。ご存じの方が多いと思いますが、地震保険は単独では加入できず、火災保険のセットとなり、その保険金額も火災保険の保険金額を基準として、30%~50%の範囲で設定ができ、建物が5000万円、家財は1000万円が限度となります。そして、それが地震の際、実際にどれくらい支払われるかどうかの基準ですが、2017年1月1日の契約以降は以下の4段階になりました。

    全 損:地震保険の保険金額の100%…時価額が限度
    大半損:地震保険の保険金額の60%…時価額の60%が限度
    小半損:地震保険の保険金額の30%…時価額の30%が限度
    一部損:地震保険の保険金額の5%…時価額の5%が限度

    それでは、2016年に起きた熊本地震では、地震保険のどれくらいが地震保険でカバーされたのでしょうか?損害保険料率算出機構が被災率(地震保険の支払件数を契約件数で除した割合)を公表しています。
    熊本県全体では、全損4.1%、半損26.5%、一部損42.5%と認定され保険金が支払われました。また、被害のあった熊本県と大分県で、震度別に比較すると以下の通りです。

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「不動産投資の地震リスクの大きさとしっかり備えておく必要性」

    (損害保険料率算出機構「2016年熊本地震による地震保険の被災率」より筆者作成)

    これを見ると、被害の全部を地震保険でカバーできるわけではなく、期待するほどの保障が得られそうにないというのが現状のようです。

    また、保険料の負担も大きいです。地震保険の保険料は、保険対象である建物および家財を収容する建物の構造、所在地により以下のように算出されます。

    ■保険金額1,000万円あたり保険期間1年につき (単位:円)
    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「不動産投資の地震リスクの大きさとしっかり備えておく必要性」

    この2点を把握した上で、慎重に地震保険の加入を検討した方がよいでしょう。

    地震と向き合う

    地震を回避することはできません。地震リスクに対しては、万が一起こってしまった時に、「被害を最小限に抑えるにはどうしたらいいのか」という基準で考えるといいでしょう。また、地震保険に関しては、もちろん入っていれば安心ではありますが、キャッシュフローとのバランスやいざという時に支払われる保険金がどれくらいなのかをしっかりと把握した上で、慎重に判断するようにしましょう。

    不動産エコノミスト
    社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
    吉崎誠二(よしざき せいじ)

    (株)船井総合研究所上席コンサルタント、RealEstate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行っている。
    著書は『データで読み解く 賃貸住宅経営の極意』など多数。http://yoshizakiseiji.com

     

    【企業の不動産活用と これからの社宅の在り方】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.5 報告

    人材確保に効果的な企業不動産活用とは

    大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.5 が 11月20日(火)沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)にて開催され、人材確保に効果的な企業不動産活用について取り組もうとしている沖縄県内企業様(10社)にお越しいただきました。

    第1部「企業の不動産活用と これからの社宅の在り方」

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

     

    第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、最新データを使った全国と沖縄の不動産市況解説や、企業の不動産戦略の考え方、採用力向上のための不動産戦略、社宅・福利厚生のこれからの在り方などについて講演いただきました。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

    不動産を「持たない」経営から「持つ」経営へ

    2000年代前半は、不動産を「持たない」経営が多く、持たざる経営、合理的な経営が行われていたと想定されます。
    しかし 最近では「持つ」経営へと変化しています。不要な不動産、使っていない不動産、またはあまり効果的に使われていない不動産は思い切って処分する。一方で、本業以外の収益としての不動産賃料収入を得ている企業が多くなっています。

    中小企業とCRE戦略

    沖縄では他県に比べ ファミリー企業が多いのが特徴ですが、その多くは中小企業です。
    ファミリー企業の場合、所有する不動産の垣根(オーナーのものなのか、会社のものなのか)が曖昧であることも多く、自前でCRE戦略を良い結果に結びつけることが難しくなっています。

    企業の採用戦略と不動産のあり方

    企業が人材を「選ぶ」時代から、企業が「選ばれる」時代へと変化してきています。「選ばれる企業」になる必要性があるのです。
    「選ばれる企業」になるには、2大要素があります。

  • 給与・待遇
  • 安定性・成長性
  • その他、仕事(オフィス)の環境や、従業員の給与以外での待遇も 大きなポイントになっており、

  • 社宅を用意する
  • 住居手当をつける
  • といった企業が とても増えています。
    そのため、一時期減少した社宅が今 どんどん増えています。

    不動産を「持たない」経営から「持つ」経営へとなっているのも、自社所有の不動産を活用し 収益を得ている以外に、
    こうした社宅の必要性という時代背景も 影響しているのかもしれません。

    社宅が採用活動に与える影響、社宅の利用動向、新しい社宅のかたち

    今回 参考にしたデータでは、寮・社宅を福利厚生として提供していることが採用につながったと感じている企業が半数近くにも及び、今後、新たに 寮・社宅を増やしていきたい、という意欲を持つ企業も多いということが分かり、今後も ますます増える可能性が予想されます。

    時代と共に、社宅の形体も変化しており、
    自前で建てるだけでなく、アパートなどの一棟借りや、複数企業で合同で使う混合社宅、社宅の一部を賃貸住宅にし収益を得る など様々です。

    パートナー企業選びが大切

    最後に、CRE戦略のパートナー選びについて。
    企業の不動産戦略は、”今すぐ” でないことが多いので、普段から 長期的にパートナーシップを結んでおくことが大切です。
    いざ 必要に迫られた際に、単純な「売り・買い」ではないので、財務状況などを含めた経営的な戦略を常日頃からわかっておいてもらう必要があるからです。

    欧米では、弁護士のように 企業が顧問契約を結んでいるケースが多いのは そういった理由からなのでしょう。

    そしてポイントは、「個人(担当者)」ではなく「企業」で選ぶということ。
    その企業が関わった事例はどうか(専門性) や、ずっと存続していける力のある企業なのかどうか(企業力)。

    「売りましょう」「買いましょう」ではなくて、経営戦略と関連づけたアドバイスをしてくれるかどうか、が大切なのです。

    第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 入石垣 佑浩

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

     

    第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 入石垣(大鏡建設)によるパネルディスカッション。
    第1部で CRE(企業不動産)や社宅活用について学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

     

    大鏡建設が手掛けた CREマネジメントの事例をいくつか ご紹介しました。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

     

    今回も、実際の写真(CRE導入前・導入後など)を交えながら、

  • 依頼内容
  • 問題点・課題点
  • 提案内容(問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか)
  • CREマネジメント組み立て図
  • 結果、どのような効果がでたのか
  • という 5つのポイントで入石垣より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。

    今回は、低利用地の活用により 老朽化した建物を建て替え、家賃収入UPによりキャッシュフローの改善に成功した事例などの他、大鏡建設の社宅管理代行サービスについてもご紹介させていただきました。

    参加企業の皆様からは、具体的な質問なども多く声をあげていただき、有意義なディスカッションとなりました。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

     

    その他 大鏡CREマネジメント研究所の概要・取り組みのご紹介

    最後に、大鏡CREの取り組みについてのご案内させていただき、

    どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
    その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。

    参加企業様からの声(アンケートより抜粋)

    参加企業様に回答いただいたアンケートでは、

    「働き方改革を進めていくなか、社宅について検討する必要性があると思った。」

    「CREの概念に触れることができ、理解できた。」

    「事例紹介・ディスカッション・質問等で理解が深まった。」

    「自社の土地をもっと有効活用したいので、ぜひアドバイスが欲しい。」

    などのご感想をいただきました。ありがとうございました!

    また、
    参加企業様の興味関心がある事 をおたずねしたところ、

    ・自社不動産の有効活用について(社宅・倉庫・民泊・事務所移転・賃貸マンションなど)
    ・不動産を使って財務内容の改善・向上
    ・人材確保対策(事業規模の拡大・福利厚生の充実・その他)
    ・事業所数の拡大

    といった点に関心が集まっている企業様が多かったです。

    皆様 お忙しい中、ご参加いただきまして誠にありがとうございました!

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.6 は以下で予定しております。

    ■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.6
    日時:2019年5月下旬(予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。

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    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|人材採用力をアップする社宅戦略 企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方 vol.5 2018年11月20日

    大鏡CRE について 週刊カフウ で掲載【2018年11月16日(金)】

    大鏡CRE の取り組み・新しい提案・11月20日開催のセミナーについて

    2018年11月16日 の週刊カフウ『この人に聞く vol.164』に
    大鏡CREマネジメント研究所の取り組みや新しい提案、11月20日開催のセミナーについて取材掲載いただきました。

    大鏡CRE 週刊カフウ この人に聞く 掲載 20181116

    【企業の不動産活用と これからの社宅の在り方】大鏡CREセミナー vol.5 開催!2018年11月20日(火)14:00~

    前回も多くの企業様にご参加いただきました 大鏡CREセミナー 第5回 が開催されます!
    今回のテーマは、「企業の不動産活用と これからの社宅の在り方」。人手不足といわれる昨今、どこの企業も事業承継・繁栄のために 人財の確保が大きな問題となっています。採用応募の条件として、社宅や住宅手当などの住居関連の福利厚生の充実度を重要視する学生も多いといわれ、採用力強化のために 大切なポイントとなっています。
    こうした採用力強化のための不動産活用も、CRE戦略の一環となります。
    不動産を経営の力にするために、そして 企業の不動産活用と社宅について考えるセミナーです。

    大鏡CREセミナーvol5_企業の不動産活用とこれからの社宅の在り方

     経営者・経営幹部の方、人事・総務責任者の方、ぜひご参加ください‼

    日時:2018年11月20日(火)14:00~16:30 (13:30 受付)

    会場:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)

    定員:20社様 限定 ※事前予約制となっております。(受講 無料)

     【お申込み】事前に FAX 又は お電話にてお申込みください

    FAX. 098-857-9857 / TEL. 0120-711-739

    ※FAXでのお申込み:下記セミナー案内PDFをダウンロード、必要事項をご記入の上 FAXください。

    ※参加〆切 2018年11月19日(月)まで 【お問い合わせ:大鏡CREマネジメント事業部・波平 まで】


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    【賃貸住宅の建て替え】CRE(企業不動産)コラム vol.8

    【賃貸住宅の建て替え】

    日本では賃貸物件の建て替え期を迎えており、建て替えは今後かなり増えると思われます。

     沖縄県においても、その傾向が出始めると思います。1972年に日本復帰、そして1970年代後半くらいから住宅環境も徐々に整備されて賃貸住宅の建築数も増えてきました。沖縄県における賃貸住宅のほとんどがRC造であるため、耐久性の点からすると大きな問題はありませんが、見た目、住設機器等の古さは否めません。そうなると、賃貸住宅としての競争力は大きく低下してしまいます。
     沖縄県における賃貸住宅も建て替え期をむかえています。今回は賃貸住宅の建て替えの概要について考えてみます。

    ライフスタイルの変化も自宅戸建て住宅の建て替えの大きな要因

    一般的な自らが住む戸建て住宅については、築年数が40年を超えた辺りから、建て替えや取り壊し、もしくは物件を手放すなどと言った、次ステップをどうするかについて検討され始めます。
     自宅物件の築年数が40年を超える頃にこうした検討を始めるというのは、建物そのものの老朽化・破損などがトリガーとなることがほとんどだと思います。
    しかし、それ以外に要因があることも多いようです。家族環境の変化(具体的には、子供の結婚、進学等)により、このままこの家に住み続けることがベストなのか、という疑問がわき始めます。こうしたライフスタイルの変化の方が建物の老朽化より大きな要因になることも多いようです。

    賃貸住宅の建て替え要因

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「賃貸住宅の建て替え」|大鏡建設

     

     一方、賃貸住宅の建て替えの要因となるのは、老朽化でしょう。そして、その老朽化を意識するトリガーとなるのが、空室が目立つようになること、入居者様客付けに時間がかかること等があげられます。「空室が増えているのは、やっぱり、ウチの賃貸住宅はもう古いかな。。」というオーナー様の声が聞こえてきます。
     大都会の超人気エリ以外では、築30年を超えた賃貸住宅は競争力を失っていきます。築30年というと1988年施工の物件です。バブル景気の上昇機運の真っただ中に建てられた賃貸物件の中には豪華な仕様のものもあります。しかし、現在はスマホやPCで物件探しをする時代です。物件内覧に行く前に、ネットで条件を入れて検索し、そこで出てきたものの中から選んで、不動産会社さんに問い合わせるという流れです。この条件では、立地条件を除けば、賃料、広さ(間取り)、築年数でまず、ふるいにかけます。〇万円以下、〇〇㎡以上、築〇〇年以内、という感じです。「実際は古さを感じないいい物件だけど、物件案内が入らない・・」となってしまう例も多いようです。
     
     空室の増加は、賃料下落につながります。こうした悪循環が収まらないなら、いっそ建て替えを行おう!とすぐ決めれればいいですが、たいていはそんなわけにはいきません。ちなみに、いうまでもありませんが、大型リフォームをすれば、見違えるように新しい賃貸住宅になりますが、表記の築年数は変わりません。
    空室増、賃料下落は賃貸住宅経営の収益を悪化させます。建物の残債務や該当エリアの将来の賃貸需要などあらゆる要因から判断して、「大丈夫」となれば、建て替えステージに進むといいでしょう。

    賃貸住宅の建て替えの流れ

     自宅と異なり、「普通賃貸借契約」あるいは「定期借家契約」に基づいた賃借人がいる建物を建て替える訳ですから、これら賃借人の方の了解が必要です。ここが大きなハードルになります。賃借人の方々がすぐに了承してくだされればいいですが、時に弁護士の方に依頼する必要もあるかもしれません。
    また、ある時点から順次、入居者を募集しない部屋が出てきますので、その際の収益が悪化することも考慮しなければなりません。
     
     下図は一般的な賃貸住宅建て替えの流れ(概要)を示したものです。

    大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「賃貸住宅の建て替え」賃貸住宅の建て替えの流れ|大鏡建設

     

    ここで、示したように検討を始めたら、まず管理会社もしくは施工会社に相談してみましょう。 
    建て替えて、そのエリアに賃貸住宅需要がこの先30年以上十分にあるのか?競合する物件の数の予測は?など 今後の予測をきっちり立てなければなりません。それで納得すればGOとなります。その後先に述べた賃借人(入居者様)との折衝を経て、取り壊しを行います。この後の新たな賃貸住宅を建てることになります。

    不動産エコノミスト
    社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
    吉崎誠二(よしざき せいじ)

    (株)船井総合研究所上席コンサルタント、RealEstate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行っている。
    著書は『データで読み解く 賃貸住宅経営の極意』など多数。http://yoshizakiseiji.com