”企業の持続的成長につなげる” 不動産戦略とは
大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.8 が 11月20日（水）沖縄県立博物館・美術館（1F 美術館講座室）にて開催され、沖縄県内企業様（17社）に参加いただきました。
第1部「最新版 全国と沖縄の不動産市況分析」
第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、最新データを使った全国と沖縄の不動産市況の分析や、企業と不動産のあり方の変化や、不動産を活用した経営安定化戦略、中小企業における不動産活用 などについて講演いただきました。
＜第1部のポイント＞
- 2020年の不動産・経済・金融 市況予測
- 企業の不動産活用事例の分析
- 企業業績向上のための不動産との関わり方
- 企業永続化のための不動産活用術
近年の不動産市況と金利動向
沖縄県の地価公示の増減率を見ると、住宅地も商業地も引き続き上昇傾向が続くと思われます。
日本では今年消費税が増税され、来年は東京オリンピックも開催されます。
そうしたことも踏まえ、今後の不動産市況の見通しについても、お話しいただきました。
都道府県別 地価公示増減率（住宅地）ランキングでは、沖縄県が全国1位となっており、しばらくこの傾向が続くと思われます。
また、新築マンション及び築10年中古マンションの平均坪単価推移も、沖縄県は上昇が続いています。
沖縄では、個人での賃貸住宅着工は下降傾向にありますが、
企業の賃貸住宅着工は上昇傾向にあるといいます。
企業と不動産のあり方の変化
毎回、当セミナーでお伝えしていることですが、誰もが知っている大企業も、実は不動産を活用して収益を上げ、経営を安定化させています。
主に、「低利用地不動産」と「遊休不動産」を活用しているケースが多く、本業に影響しない範囲の不動産を活用しています。
2000年代前半のCREブームでは、株価の低迷や負の遺産の精算期で企業の業績悪化に伴う資産の売却等が進み、不動産を「持たざる経営」がもてはやされていました。
しかし、近年の経済回復基調の中で、事業会社の不動産に対する関心が高まり、不動産を「持つ経営」に変化し、不動産を「企業の成長・発展に寄与する手段」として活用する企業が増えています。
どんな事業にも波があり、こうした際に不動産があれば、その「賃料」で本業以外での安定した収入を確保することができます。
先ほどのように大企業も不動産を活用して収益を上げ、経営を安定化させていることを考えると
不動産を「持つ（持っている）」企業が、永く安定した経営を続けている「強い企業」であるといえます。
事業会社の不動産戦略
日本の国土の14%を法人が所有しているというデータがあり、そうした土地所有法人数は増えています。
「安定感のある不動産」という観点でいうと、「住宅」が上げられます。
賃貸住宅は賃借人の圧力が弱い（＝家賃を下げて、とはいわない）ため、賃料が下がりにくいからです。
特にワンルームマンションは景気が悪化しても賃料が下がりにくく、
ワンルームマンションをまとめて持っていると安定した収益を上げることができます。
持ち家比率の低い沖縄
沖縄県は全国で一番持ち家比率の低い県であり、毎年下がり続けています。
特に、親族世帯の持ち家比率が低く、これは県民性も大きく影響していると思われますが、
逆に考えると、賃貸住宅に住む人が多い＝賃貸住宅需要はしばらく良好であると予想されます。
そうした沖縄の賃貸住宅ニーズに対し、経営安定力の高い「賃料」を得られる不動産を持つ、ということは
沖縄の企業にとって大きな経営力になると考えます。
また、不動産戦略を考えるときにベースとなるのが下記の状況です。
事業のライフサイクルと不動産活用
事業にはライフサイクルがあります。
ライフサイクルと企業業績、財務状況を見ながら、不動産を活用していくことが大切です。
パートナー企業選びが大切
そうした企業の不動産戦略には、やはりパートナー企業選びが重要なポイントになります。
企業の不動産戦略は、”今すぐ” でないことが多いので、普段から 長期的にパートナーシップを結んでおくことが大切です。
また、規模や時期などの制限がつきものですので、財務状況などを含めた経営的な戦略を常日頃からわかっておいてもらう必要があるからです。
また、不動産流通専業ではなく、総合的な不動産アドバイスができるかどうか、も必要です。
そしてポイントは、「個人（担当者）」ではなく「企業」で選ぶということ。
その企業が関わった事例はどうか（専門性） や、ずっと存続していける力のある企業なのかどうか（企業力）。
長期パートナーになるべく、経験値が多く、30年先も存続している企業なのかどうか、が大切です。
第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 波平
第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 波平（大鏡建設）によるパネルディスカッション。
第1部で 企業の不動産戦略ついて学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。
大鏡建設が手掛けた CREマネジメントの事例をいくつか ご紹介しました。
今回も、実際の写真（CRE導入前・導入後など）を交えながら、
- 依頼内容
- 問題点・課題点
- 提案内容（問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか）
- CREマネジメント組み立て図
- 結果、どのような効果がでたのか
という ５つのポイントで波平より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。
参加企業の皆様からは、具体的な質問なども多く声をあげていただき、有意義なディスカッションとなりました。
参加者の皆様に事例集＆施工実績集をプレゼント
今回は、参加いただいた方皆様に、大鏡CREがこれまで手掛けた実例をまとめた事例集及び大鏡建設の施工実績集をプレゼントさせていただきました。
様々な活用パターンでご紹介していますので、自社の不動産状況に合わせて、参考にしていただければと思います。
その他 大鏡CREマネジメント研究所の概要・取り組みのご紹介
最後に、大鏡CREの取り組みについてのご案内させていただき、
どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。
参加企業様からの声（アンケートより抜粋）
参加企業様に回答いただいたアンケートでは、
「本業以外に新たな収入源の確保も期待できそうな事例を分かりやすく知れてよかった」
「実例を入れた内容で大変勉強になりました」
「大変わかりやすかった」
「実際の施工実績を知れてよかった。先生の話が分かりやすく、今後の沖縄の不動産事情を知れてよかった」
「色々な事例を聞けて勉強になった」
「沖縄と全国の不動産市況について非常に良く理解できました。ありがとうございます！」
などのご感想をいただきました。ありがとうございました！
また、
参加企業様の興味関心がある事 をおたずねしたところ、
・不動産を使って財務内容の改善、向上
・自社不動産の有効活用について（社宅・倉庫・民泊・事務所移転・賃貸マンションなど）
・事業承継対策（不動産整理・株・税金対策・その他）
といった点に関心が集まっている企業様が多かったです。
皆様 お忙しい中、ご参加いただきまして誠にありがとうございました！
次回 フォーシーズンセミナー開催について
次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.9 は以下で予定しております。
■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.9
日時：2020年2月中旬（予定）
場所：沖縄県立博物館・美術館（1F 美術館講座室）予定
内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。
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