今月のTOPICSデータ
「沖縄県の地価公示を分析〜なぜ上がり続けるのか？住宅地の特徴を解説」
定点観測データ
Ⅰ 沖縄中古マンション流通レポート
・ 沖縄県中古マンション成約状況
・ 沖縄県中古マンション新規登録状況
・ 沖縄県中古マンション在庫状況
Ⅱ 沖縄県住宅着工戸数
今月のトピックス
「沖縄県の地価公示を分析〜なぜ上がり続けるのか？住宅地の特徴を解説」
3月に発表された地価公示では、沖縄県の住宅地は前年比+6.4％と、都道府県別で第2位の上昇率となりました。直近10年の推移を見ても、コロナ禍で一時的に伸びが鈍化したものの、その後は再び上昇基調を強めています。
この動きだけを見ると「沖縄は地価が強い」と一言でまとめてしまいがちですが、実際には県内でまったく異なる動きが同時に進んでいます。今回は、沖縄県の地価を特徴別に見ていきましょう。
■沖縄県の地価公示は、2026年は前年より上昇率が縮小したものの、引き続き高水準をキープ
■沖縄県（住宅地）地価公示の変動率推移
（国土交通省「地価公示」より作成）
まずは、沖縄県全体のトレンドを見ていきましょう。
沖縄県の住宅地は、2000年代後半から2010年代前半にかけて下落が続き、2013年まではマイナス圏で推移していました。
その後、2014年にプラスへ転じて以降、上昇基調が続き、2019年から2020年にかけては9％台と高い伸びを記録します。2021年には新型コロナウイルスの影響により一時的に伸びが鈍化したものの、その後は再び回復し、2026年は前年よりやや伸び率が縮小したものの、引き続き高い上昇水準を維持しています。
■那覇一強ではない、沖縄特有の状況
■市町村別 住宅地変動率
一般的に地方都市では県庁所在地が最も強い上昇を示しますが、沖縄ではやや様相が異なります。例えば、那覇市は2026年で+5.3％ですが、宜野湾市（+8.2％）、うるま市（+7.4％）、南風原町（+9.3％）など、住宅地化が進む中部・南部エリアの方が高い伸びを示しています。
これは、那覇市内の地価上昇により住宅取得のハードルが上がり、需要が周辺エリアに広がっているためと考えられます。また、沖縄は車社会であるため、中心地から多少離れていても居住地として成立することが背景にあげられます。
■離島は別市場——投資と観光が動かす地価
■石垣市と宮古島市の地価公示（住宅地）変動率の推移
一方で、宮古島市や石垣市といった離島エリアは、まったく異なる動きをしています。
宮古島市は2025年に+16.0％、2026年も+11.9％と非常に高い上昇を維持しています。一方で石垣市は2025年の+19.4％から2026年には+4.2％へと急減速しています。
このような大きな変動は、実需だけでは説明できません。リゾート開発や投資資金の流入といった要因が大きく影響していると考えられます。
■沖縄の地価は“日本の縮図”ではなく“特殊市場”
沖縄の地価上昇は、単なる人口増や再開発だけでは説明できません。観光、投資といった複数の要因が重なり合い、独自の市場を形成しています。
特に、外部需要の影響を強く受ける点や、中心都市に依存しない成長構造は、他の都道府県とは異なる構造を持っていると言えます。
定点観測データ
Ⅰ 沖縄中古マンション流通レポート
■沖縄県中古マンション成約状況
出典：(公財)東日本不動産流通機構
＜成約件数＞
＜平均成約㎡単価＞
■沖縄県 中古マンション新規登録状況
＜新規登録件数＞
＜平均新規登録㎡単価＞
＜対新規登録成約率＞
※当月成約件数÷当月新規登録件数
＜成約価格と新規登録価格の差(㎡単価)＞
※新規登録価格ー成約価格
■沖縄県 中古マンション在庫状況
＜在庫件数＞
＜平均在庫㎡単価＞
＜対前月在庫成約率＞
※当月成約件数÷前月在庫件数
＜成約価格と在庫価格の差(㎡単価)＞
※在庫価格ー成約価格
Ⅱ 沖縄県住宅着工戸数
■沖縄県貸家着工戸数
出典：国土交通省
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