大鏡CREマネジメント研究所
企業不動産=CRE戦略による企業価値向上をサポート!

【企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.6 報告

”企業の持続的成長につなげる” 不動産戦略とは

大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.6 が 5月29日(水)沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)にて開催され、沖縄県内企業様(27社)に参加いただきました。

第1部「データで読み解く 沖縄の不動産市況と企業の不動産戦略」
キーワードは「遊休不動産」と「低利用不動産」。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、最新データを使った全国と沖縄の不動産市況解説や、全国で土地・建物を所有する法人の状況について、不動産を活用した経営安定化戦略 などについて講演いただきました。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

右肩上がりの沖縄県の地価

沖縄県の地価公示増減率を見てみると、住宅地・商業地ともに、2014年以降上昇が続いています。
都道府県別 地価公示増減率(住宅地)ランキングでは、沖縄が全国1位となっており、
この傾向はしばらく続くのではないかと予想されます。

不動産を「持たない」経営から「持つ」経営へ

2000年代前半は、不動産を「持たない」経営が多く、持たざる経営、合理的な経営が行われていたと想定されます。
しかし この4,5年では「持つ」経営へと変化してきており、その中で、遊休不動産・低利用地の活用が進んできています。

日本の国土の14%を所有する「法人」

わが国の企業不動産の資産規模推計データによると、国土面積の14%が法人所有不動産であることがわかります。
そして近年では、特に中堅企業・中小企業の新規土地取得(投資)が増加傾向にあり、そうした背景から 土地所有法人数がグッと増加しています。

インフレ対応の「収入源」

不動産戦略を考えるときに以下の点がベースとなります。

  • 企業業績、財務状況の見直し
  • 事業のライフサイクル(変化に伴うフレキシブルさ)
  • 今後必要となる不動産の分析
  • 売上における固定部分の割合
  • 経済や不動産のマーケット状況
  • こうした点を押さえていても、経済状況によっては インフレが進む場合もあります。
    そんなインフレ対応としても、所有不動産による賃料などの収入源があれば 経営を安定化させ、持続維持が可能なのです。

    パートナー企業選びが大切

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    最後に、CRE戦略のパートナー選びについて。
    企業の不動産戦略は、”今すぐ” でないことが多いので、普段から 長期的にパートナーシップを結んでおくことが大切です。
    いざ 必要に迫られた際に、単純な「売り・買い」ではないので、財務状況などを含めた経営的な戦略を常日頃からわかっておいてもらう必要があるからです。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    また、不動産流通専業ではなく、総合的な不動産アドバイスができるかどうか、も必要です。

    そしてポイントは、「個人(担当者)」ではなく「企業」で選ぶということ。
    その企業が関わった事例はどうか(専門性) や、ずっと存続していける力のある企業なのかどうか(企業力)。
    長期パートナーになるべく、経験値が多く、30年先も存続している企業なのかどうか、が大切です。

    第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 波平 正弓

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 波平(大鏡建設)によるパネルディスカッション。
    第1部で 企業の不動産戦略ついて学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    大鏡建設が手掛けた CREマネジメントの事例をいくつか ご紹介しました。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    今回も、実際の写真(CRE導入前・導入後など)を交えながら、

  • 依頼内容
  • 問題点・課題点
  • 提案内容(問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか)
  • CREマネジメント組み立て図
  • 結果、どのような効果がでたのか
  • という 5つのポイントで波平より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。
    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    参加企業の皆様からは、具体的な質問なども多く声をあげていただき、有意義なディスカッションとなりました。


    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    参加者全員に事例集プレゼント

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    今回は、参加いただいた方皆様に、大鏡CREがこれまで手掛けた実例をまとめた事例集をプレゼントさせていただきました。
    様々な活用パターンでご紹介していますので、自社の不動産状況に合わせて、参考にしていただければと思います。

     

    その他 大鏡CREマネジメント研究所の概要・取り組みのご紹介

    最後に、大鏡CREの取り組みについてのご案内させていただき、

    どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
    その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。

    参加企業様からの声(アンケートより抜粋)

    参加企業様に回答いただいたアンケートでは、

    「当社も不動産を所有しており、運用について今後の計画の参考になると思った」

    「遊休地活用、低利用地活用が参考になった。」

    「講師の分析と事例発表が具体的で 理解することができた」

    「那覇市周辺のCRE事情が知れて為になった。」

    「多種多様なCRE実例が良かった」

    「会社で不動産を経営するにあたり全体の内容が少し理解できた事、具体的な話も良かった。」

    「トータル的に取り組んでいることに感心しました。」

    などのご感想をいただきました。ありがとうございました!

    また、
    参加企業様の興味関心がある事 をおたずねしたところ、

    ・自社不動産の有効活用について(社宅・倉庫・民泊・事務所移転・賃貸マンションなど)
    ・不動産を使って財務内容の改善・向上
    ・人材確保対策(事業規模の拡大・福利厚生の充実・その他)

    といった点に関心が集まっている企業様が多かったです。

    皆様 お忙しい中、ご参加いただきまして誠にありがとうございました!

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.7 は以下で予定しております。

    ■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.7
    日時:2019年8月下旬(予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。

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    facebook や twitter では、セミナー情報のほか、CREに関するコラム・最新情報などを発信しております。
    ぜひ、いいね!やフォローをお願いいたします。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol5|企業の持続的成長につなげる不動産戦略セミナー vol.6 2019年5月29日

    大鏡CRE ROK ラジオ出演中【2018年5月14・21・28日】

    ROK『ユーグラデーションタイムチョイス‼』番組内の大鏡建設ミニコーナー「DAIKYO eyes(ダイキョウ アイズ)」で
    5/14・21・28 大鏡CREマネジメント研究所の紹介をしています。

    謝花・波平が、CRE(企業不動産)戦略について わかりやすくお伝えしています。

    ~ 主な内容 ~
    ・5月14日(月)大鏡CREマネジメント研究所 について
    ・5月21日(月)企業の不動産活用について
    ・5月28日(月)県内企業の保有不動産について

    1週間のスタート、月曜 18:05~ ぜひ耳を傾けてください!

    (大鏡CREは、7月以降も 出演予定ですので お楽しみに!)


    DAIKYO CRE News_20180523

    【なぜ、収益不動産を所有する企業が増えているのか?】CRE(企業不動産)コラムvol.4

    【なぜ、収益不動産を所有する企業が増えているのか?】

    3倍になった収益不動産


    国土交通省が2016年6月に発表した資料によると、平成27年度の我が国の不動産資産は総額約2519兆円になるようです。 その中で、法人所有不動産は約430兆円(約17%)となっています。  
    そこで、平成27年度は平成20年度からどのくらい変化があったのかを知るために、各数字を比較してみましょう。

      平成20年度  平成27年度 比較
    不動産資産合計 約 2,300兆円 約 2,519兆円 +9.5%
    法人所有不動産 約 490兆円 約 430兆円 -12.3%
    収益不動産 約 68兆円 約 208兆円 +205%

     

     こうしてみると、この7年で不動産資産価値が上昇していることが分かります。  

    また、収益不動産は3倍以上になっており、平成27年度においては、このうち証券化された不動産(JREIT含む)は約50兆円で25%程度しかなく、それ以外の約158兆円分は企業や個人が所有する収益不動産となっています。証券化された不動産は平成20年度に比べてそれほど増えていませんから、収益不動産の増加は、企業や個人が所有するものが増えたことになります。  

    ちなみに、平成27年度の公的不動産(PRE)は約590兆円で、そのうち地方公共団体が所有するものは76%にあたる約450兆円です。  

    法人が所有する不動産価値は減少しています。2000年代から続く持たざる経営、合理的な経営が行われている表れです。不要な不動産、使っていない不動産、またはあまり効果的に使われていない不動産は思い切って処分する。一方で、本業以外の収益としての不動産賃料収入を得ている企業が多くなっていると想像できます。

    JPのKITTE事業


     こうした不動産賃料収入得ている大手企業の1つの、日本郵便(JP)があります。郵便事業、かんぽ生命、ゆうちょ銀行といった事業の業績はあまり芳しくないようですが、その一方で、大都市駅前一等地にあるそのエリアの中央郵便局の建て替えを行っています。  

    中央郵便局は東京、大阪、名古屋などの駅前の超一等地にありながら、低層な建物が多く、いわゆる低利用地でした。それらを建て替えて高層ビル(KITTE)を建てて、自社で使わない階層を賃貸として貸し出しています。  
    東京中央郵便局は、東京駅の目の前にあり、アンティークな建物でした。それを建て替える際に、それまでの建物を活かして、アンティークさを残すかどうかで、当時の総務大臣までその議論に加わり、メディアが大きく取り上げましたので、記憶に残っている方も多いと思います。あの建物がKITTEの第1号物件です。
    その後、名古屋や福岡でも駅前中央郵便局は建替えられ、KITTE名古屋、KITTE博多となりました。    

    こうしたJPの動きの背景には、宅配事業会社におされ先行きが不透明な郵便事業、貸出先にさがしに難航する銀行事業(ゆうちょ銀行)、収益性の低い生命保険事業(かんぽ生命)と既存の事業の先行きの不安からだと思われます。
    本業の先行きが不透明な時期を不動産賃料収入で補い、その収益を持ってその後の新たな事業の立ち上げ、発展につながることを目論んでいることでしょう。

    このように、事業会社における不動産賃料収入は、苦戦の本業を支え、次なるステージへの足掛かりとなる下支えとなるのです。

    大鏡CREマネジメント研究所 CREコラムvol.4|本業を支える 不動産賃料収入

    【中小企業と不動産戦略】CRE(企業不動産)コラム Vol.1

    【中小企業と不動産戦略】

    中小企業のための不動産戦略


    国土交通省等の行政機関がまとめているレポートやシンクタンクが発信しているレポートなども、その論拠となる実態調査に協力してもらえる企業のほとんどが大企業であるため、どうしても実態の把握(現状分析)から提言に至るまで、その内容は一定以上の規模の企業に相応したものになっています。たいていのCRE関連の書籍やコラム、レポートなどは、こうしたものがベースにあるため、基本的にその内容は大企業をイメージして書かれています。

    しかしながら、日本の企業の90%以上は中小企業であると言われています。

    沖縄県内においては、ほぼすべての企業は中小企業であり、同族企業であると言っていい状況です。

    「企業と不動産の関わり」について真剣に考えないといけないのは、大企業も中小企業も同じです。

    中小企業にとってのCRE戦略は、ビルや工場等を所有する大企業の行うCRE戦略と大きく異なります。
    このコラムでは、中小企業、オーナー企業のための不動産戦略を中心に書き進めていきたいと思います。

    不動産戦略と位置づけ


    企業の不動産戦略を考えるときに大事な事は、不動産を不動産単独で考えないということです。

    具体的には、経営戦略の一環としての不動産戦略であり、財務戦略の一環としての不動産戦略でなければならないという事です。
    公式で書くと下記のようになります。

    【経営戦略 ×財務戦略 ×不動産戦略】


    中小企業の不動産戦略のポイント|大鏡CRE 企業不動産コラム

     

     

     

    中小企業における資産線引きの曖昧さ


    中小企業の場合、経営者(創業者)の資産と会社の資産の線引きがあいまいなことが多く、これは銀行から融資を受ける際に担保、個人保証等の事からこうした曖昧な状況が生まれていることが多いのだと推測されます。

    こうした点を考えると、中小企業の不動産戦略を上手く行うことは、会社と経営者の資産の線引きが明確になり、その先にある事業承継が行われる際にも、有効な手段になりうるということになります。

    増える土地を所有する法人数


    土地所有法人数の推移|大鏡CREコラム 企業不動産戦略

    図1は、国土交通省が平成25年(2013年)に公表した、土地を保有する法人の数の推移です。

    これをみると、平成15年(2003年)から平成20年(2008年)にかけては、法人数が減っています。
    当時「持たざる経営」がもてはやされた時代で、大企業中心に社宅を売却したり、稼働率の低い向上を閉鎖したり、あるいは工場を郊外に集約移転したり、さらには「使っていない土地」を売却したりして、所有する不動産の集約化が進み、コアビジネスに集中する傾向にありました。
    しかし、近年では、図表でもわかるように、社宅保有の傾向が復活したり、企業が不動産投資を行ったりすることも増えてきました。

    中小企業においても、遊休土地を売却するという選択を取らず、そこに例えば賃貸住宅を建てて、賃料収入を得ることで、安定した収入を増やすという方針の企業も増えてきました。

    このように、現在では「持たざる経営から、稼ぐ不動産を持つ経営」への転換事例も増えてきました。

    【企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.1 報告

    CRE(企業不動産)を最大限有効活用し「企業価値の最大化」を図るために

    大鏡CREマネジメント研究所フォーシーズンセミナーVol.1 が10月24日(火)沖縄県立博物館・美術館(1F美術館講座室)にて開催され、自社不動産の活用や投資、事業継承対策など 企業不動産について考えていきたいという企業の経営者の方々など 多くの企業様にお越しいただきました。

    第1部「企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意」

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 吉崎誠二氏

    第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である吉崎誠二氏を講師に、企業が自社所有の不動産をどう活用していけばよいのか、分かりやすく伝えていただきました。

    まずは最新の不動産市況について。
    全国主要都市の公示地価の傾向(増減率等)と沖縄の比較や、沖縄の中古マンション成約状況などのデータをもとに解説。全国の地価公示増減率(住宅地)ランキングでは、沖縄が堂々1位であり、平方メートルあたりの中古マンション成約単価も沖縄が全国的にも高値であることがよくわかりました。

    また、業績向上と不動産戦略の関係について実際の企業例などを挙げながら、会社の不動産戦略の指針について、
    そして そもそも 「CRE戦略とは何か」、実際にどんなアクションをしたらよいのか、また CREマネジメントを依頼する場合、どのような企業を選べばよいのか、など具体的に解説いただきました。

    県内では まだまだ言葉として馴染みが薄い「CREマネジメント」。吉崎氏の熱い講演に、会場の皆様は興味深く耳を傾けていらっしゃいました。

    第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設(株)

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 パネルディスカッション

    第2部は、吉崎誠二氏と大鏡建設(株)謝花(大鏡CREマネジメント研究所)によるパネルディスカッション。
    第1部でCRE(企業不動産)について学んだ後は、実際に大鏡建設がこれまで手がけたCREマネジメント事例8つをご紹介しながらのディスカッションです。

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1

    CREマネジメントのアクションは企業の状況により様々ですが、今回ご紹介した事例は、

    1. 社有地の活用
    2. 低利用地の活用
    3. 新規購入
    4. 賃貸

    の4アクション8事例。

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 パネルディスカッション


    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 パネルディスカッション

    イメージしていただきやすいように、各事例を

    • 依頼内容
    • 問題点・課題点
    • 提案内容
    • CREマネジメント組み立て(図式)

    の4つのポイントで整理し、写真を交えながら説明させていただきました。


    大鏡建設では、これまで数多くのCREマネジメント実績があり、ご紹介したものはその一部ではありますが
    改めて、企業の不動産は企業ごとに様々であり、その活用方法も様々であることが分かります。

    大鏡CREマネジメント研究所の取り組みについて

    最後に、大鏡CREマネジメント研究所の取り組みについてご説明させていただきました。


    大鏡CREマネジメント研究所 CREマネジメント相関図


    参加者の方々に回答いただいたアンケートでは、

    「CREというものについて勉強したくて参加したが、とても分かりやすかった。」

    「不動産投資の展望が描けた。」

    「事例紹介が非常にわかりやすく、興味深かった。」

    「パネルディスカッション形式がよかった。普段聞けない裏話的なことも聞けてよかった。」

    「この様な形式のセミナーをもっと開催してほしい。」

    などのご意見をいただきました。ありがとうございました。

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所・フォーシーズンセミナー Vol.2 は以下で予定しております。

    【大鏡CRE フォーシーズンセミナー Vol.2】
    日時:2018年2月21日(水)14:00~ (予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメントwebサイトのほか、公式facebook、公式twitterでご案内させていただきます。

    公式facebook

    公式twitter

    facebookやtwitter では、セミナー案内のほか、CREに関する最新情報なども発信していきますので どうぞお見逃しなく。

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1

    【企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意】 大鏡CRE必聴セミナーVol.1 (不動産活用・投資編) 開催します!

    第1部は、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者・吉崎誠二氏を講師に迎え、最新の不動産市況解説をはじめ、企業の不動産戦略・不動産投資の極意などを語っていただきます。

    そして第2部では、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所スタッフによるパネルディスカッション。大鏡建設が手掛けた実例をディスカッション形式で解説していきます。そのほか 大鏡CREマネジメント研究所の取組みについてご説明いたします。

    自社の不動産の活用や企業不動産戦略(CRE)についてご興味のある企業関係者の方、是非ご参加ください!

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    【企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意】大鏡CRE必聴セミナーVol.1

    日時:2017年10月24日(火)
    14:00~16:20 (13:30 受付)
    会場:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)
    定員:50名様限定
    申込み:以下よりお申込みPDFをダウンロードいただき、必要事項をご記入の上、
    FAX 又は 記載されているフリーダイヤルにお電話にてお申込みください。

    CREセミナーvol1_チラシfix

    申込みPDF
    お問合せ:大鏡CREマネジメント事業部 (担当:波平)
    0120-711-739 (フリーダイヤル)


    セミナーレポートはこちら
    大鏡CREセミナー 企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意 レポート

    【大鏡CREマネジメント研究所】webサイト オープン!

    長年にわたり培った地主様向けの土地活用での実績やノウハウを活かし、企業様の不動産価値を引き出し不動産効率の最大化をサポートする【大鏡CREマネジメント研究所】の設立にあたり、webサイトをオープンいたしました。

    当サイトでは、サービスメニューのご案内のほか、不動産戦略・投資などのエキスパートによるセミナー開催のご案内、コラムの掲載を通して CREに関する最新情報の発信をしていきます。