大鏡CREマネジメント研究所
企業不動産=CRE戦略による企業価値向上をサポート!

cre戦略

【不動産からの賃料収入で会社経営を担保する】CRE(企業不動産)コラム vol.7

【不動産からの賃料収入で会社経営を担保する】

 全国的に不動産価格が高止まりしています。沖縄も例外ではありません。

2018年の住宅地地価公示の価格上昇率は沖縄県がトップでした。新築マンション価格(坪単価)は、ここ5年で大きく上昇し、それを追いかけるように中古マンション価格(坪単価)も、上昇を続けています。

 言うまでもありませんが、不動産デベロッパーは、不動産を仕入れ多少の手を加えて仕上げを行って、販売しています。また、不動産業者の中には、主に転売を中心に行っている企業もあります。長く続く不動産価格上昇期には、例えばビルや土地を購入して、少し時間をおいて、それを転売し、利ザヤを取るというシンプルなビジネスモデルです。こうした企業は大都市部には意外に多いものです。

優良な自社不動産で 社員の雇用維持

 最近、こうした企業の中には、転売用に仕入れたの中で優良な不動産の転売を止めて、自社保有を進めているところも増えているようです。その意図は、この先の不動産市況が不透明で、いつまで今のような好景気が続くか分からない、その時に備えているわけです。同種の企業経営者と話をしていると、現在の社員の雇用を維持できる分の賃料収入を得ることをイメージしていました。たとえ、売り上げがなくても、所有する物件から得られる収益で、社員の雇用が維持できるという体制です。

 

大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「不動産からの賃料収入で会社経営を担保する」

 

不動産保有と長期安定企業 の関係

 少し詳しく見てみましょう。

賃料収入-借入返済―OPEX(管理運営費用)が収益です。

この収益が物件ごとにありますので、それらを合計(プラスマイナス)します。ただし、賃料収入は、空室リスクや賃料下落のリスクがあります。また、返済が終われば収益は大きく善良します。
一方で、固定費用は割合が大きなものでは、人件費(福利厚生など含む)、オフィス関連費用(賃料など)です。この二つの差し引きがプラスになれば、いいわけです。

空室リスクや家賃下落リスク他収益不動産には多少のリスクがつきものですが、それらが回避できれば、理論上「つぶれない会社」になるわけです。
不動産賃料からの収益で企業の安定が担保されると、営業活動でのプラス分は、新たに企業拡大のための投資(人材、新規事業など)に回すことができます。このサイクルに入れば、企業成長が大きく期待できます。

 こうした例の代表格は、三井・三菱・住友 ・・・・といった財閥企業です。

長期安定企業を目指すのなら、不動産を保有すること、これは黄金律です。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
吉崎誠二(よしざき せいじ)

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、RealEstate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行っている。
著書は『データで読み解く 賃貸住宅経営の極意』など多数。http://yoshizakiseiji.com

 

【中小企業が行う業績向上のための不動産戦略】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.4 報告

不動産を通じて「企業価値の向上を図る」CRE戦略とは

大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.4 が 8月23日(木)沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)にて開催され、自社不動産の活用や不動産を活用し財務内容の改善や向上など CRE(企業不動産)戦略について取り組もうとしている沖縄県内企業様(11社)にお越しいただきました。

第1部「企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意」

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol4|中小企業が行う業績向上のための不動産戦略セミナーvol.4 2018年8月23日|吉崎誠二氏 大鏡建設

 

第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、最新データを使った全国と沖縄の不動産市況解説や、企業の不動産戦略の考え方、企業が所有する不動産の有効活用の具体策などについて講演いただきました。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol4|中小企業が行う業績向上のための不動産戦略セミナーvol.4 2018年8月23日|吉崎誠二氏 大鏡建設

 

不動産を「持たない」経営から「持つ」経営へ

2000年代前半は、不動産を「持たない」経営が多く、持たざる経営、合理的な経営が行われていたと想定されます。
しかし 最近では「持つ」経営へと変化しています。不要な不動産、使っていない不動産、またはあまり効果的に使われていない不動産は思い切って処分する。一方で、本業以外の収益としての不動産賃料収入を得ている企業が多くなっているのです。

賃貸住宅需要と賃貸住宅経営、不動産投資について

日本全体の人口は減少傾向にありますが、将来世帯数・将来単身世帯数予測データによると、沖縄県においては2035年くらいまでは上昇傾向にあります。
また、他の都道府県に本社を置く事業所数データによると、那覇市が全国で 増加率トップとなっています。
これは、那覇市に支社が増えている=本社から赴任してくる人も増えている ことを表しています。

つまり、この2つのデータから、沖縄県においては、賃貸住宅の需要が増えるということが予想され、
インフレに強い賃貸経営ということも、企業の不動産活用において有効になることが考えられます。

パートナー企業選びが大切

最後に、CRE戦略のパートナー選びについて。
企業の不動産戦略は、”今すぐ” でないことが多いので、普段からのつきあいが大切になってきます。
そしてポイントは、「個人」ではなく「企業」で選ぶということ。
その企業が関わった事例はどうか や、ずっと存続していける力のある企業なのかどうか。

「売りましょう」「買いましょう」ではなくて、経営戦略と関連づけたアドバイスをしてくれるかどうか、が大切なのです。

第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 波平正弓

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol4|中小企業が行う業績向上のための不動産戦略セミナーvol.4 2018年8月23日|パネルディスカッション 吉崎誠二氏 大鏡建設

 

第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 波平(大鏡建設)によるパネルディスカッション。
第1部で CRE(企業不動産)について学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol4|中小企業が行う業績向上のための不動産戦略セミナーvol.4 2018年8月23日|パネルディスカッション 吉崎誠二氏 大鏡建設

 

大鏡建設が手掛けた CREマネジメントの事例をいくつか ご紹介しました。

大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol4|中小企業が行う業績向上のための不動産戦略セミナーvol.4 2018年8月23日|パネルディスカッション 吉崎誠二氏 大鏡建設

 

今回も、実際の写真(CRE導入前・導入後など)を交えながら、

  • 依頼内容
  • 問題点・課題点
  • 提案内容(問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか)
  • CREマネジメント組み立て図
  • 結果、どのような効果がでたのか
  • という 5つのポイントで波平より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。

    大鏡建設では、これまで数多くのCREマネジメントをさせていただきましたが、改めて企業の不動産活用の方法は様々であることがわかります。

    大鏡CRE 法人向け不動産活用セミナーvol4|中小企業が行う業績向上のための不動産戦略セミナーvol.4 2018年8月23日|パネルディスカッション 吉崎誠二氏 大鏡建設

     

    その他 大鏡CREマネジメント研究所の概要・取り組みのご紹介

    最後に、大鏡CREの取り組みについてのご案内させていただき、

    どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
    その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。

    参加企業様からの声(アンケートより抜粋)

    参加企業様に回答いただいたアンケートでは、

    「遊休地、低利用地活用事例等があり 理解しやすかった」

    「初めて聞く内容で、興味深かった。」

    「不動産事業 戦略の糸口が見えた。」

    「具体的事例の紹介があり、理解が生まれた」

    などのご意見をいただきました。ありがとうございました!

    また、
    参加企業様の興味関心がある事 をおたずねしたところ、

    ・自社不動産の有効活用について(取得、賃貸、売却)
    ・不動産を使って財務内容の改善・向上
    ・事業承継時の不動産の引継ぎ

    といった点に関心が集まっている企業様が多かったです。

    具体的には、

    「今の工場が狭くなったので新しく物件がほしい」

    「事務所移転後の旧本社の土地・建物の活用を考えている」

    などのコメントも頂戴しています。

    皆様 旧盆期間中のお忙しい中、ご参加いただきましてありがとうございました!

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.5 は以下で予定しております。

    ■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.5
    日時:2018年11月20日(火)14:00~ (予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。

    公式facebook

    公式twitter

    facebook や twitter では、セミナー情報のほか、CREに関するコラム・最新情報などを発信しております。
    ぜひ、いいね!やフォローをお願いいたします。

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    【企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.2 報告

    不動産戦略で「企業価値を高める」CRE戦略とは

    大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンズセミナー vol.2 が 2月21日(水)沖縄産業支援センター 3F(中ホール)にて開催され、保有不動産の活用や投資など CRE(企業不動産)戦略について取り組もうとしている沖縄県内企業様(14社)にお越しいただきました。

    第1部「企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意」

    大鏡CRE(企業不動産)セミナーvol.2|企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意|講師 不動産エコノミスト 吉崎誠二氏

     

    第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である 吉崎誠二氏を講師に迎え、CRE(企業不動産)戦略について 最新の不動産市況や企業の自社保有の不動産活用について講演いただきました。

    はじめに、企業の不動産戦略と最近の傾向について。

    誰もが知る大手大企業でも 実は多くの企業が本業以外で不動産を保有し それらを活用し収益を上げることで経営を安定化させています。かつては、企業は不動産を「持たない」=身軽な経営 という流れでしたが、今は不動産を「持つ」流れになってきており、それは東京などの大都市だけでなく、地方へと広がっており、大企業のみならず、中小企業でも 本業以外に不動産を保有し、投資などの活用をする企業が増えています。

    大鏡CRE(企業不動産)セミナーvol.2|企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意

     

    最新の不動産市況については、 全国主要都市の地価公示推移や都道府県別 地価公示増減率(住宅地)ランキングなどのデータを解析しながら、沖縄が引き続き 地価公示増減率(住宅地)で全国1位であることや、平方メートルあたりの中古マンション成約単価も沖縄が全国的にも高値であること、中古マンションの成約価格・件数も安定して高値をキープしていることが分かりました。

    こうした背景を踏まえ、CRE(企業不動産)戦略とは何か、具体的にどういったアクションが必要なのか、依頼するパートナー企業はどんな企業がよいのか、また 不動産を活用した経営安定化戦略についてもお話いただきました。

    第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設 謝花喜彦

    大鏡CRE(企業不動産)セミナーvol.2|企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意|パネルディスカッション 大鏡建設 CRE事例紹介

     

    第2部は、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所 謝花(大鏡建設)によるパネルディスカッション。
    第1部で CRE(企業不動産)について学んだ後は、実際にこれまで大鏡建設が手掛けたCREマネジメント事例をご紹介しながらのディスカッションです。

    大鏡CRE(企業不動産)セミナーvol.2|企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意|パネルディスカッション 大鏡建設 CRE事例紹介

     

    CREマネジメントとして 以下4つのアクション事例を中心にご紹介しました。

    1. 社有地(遊休地)の活用事例
    2. 低利用地の活用事例
    3. 新規購入での事例
    4. 賃貸活用の事例

    大鏡CRE(企業不動産)セミナーvol.2|企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意[spacing height=

     

    今回も、実際の写真(CRE導入前・導入後など)を交えながら、

  • 依頼内容
  • 問題点・課題点
  • 提案内容(問題点・課題点をふまえ どのような提案を行ったか)
  • CREマネジメント組み立て図
  • 結果、どのような効果がでたのか
  • という 5つのポイントで謝花より説明させていただき、吉崎誠二氏には不動産エコノミストの目線からコメントをいただきながらのディスカッションです。

    大鏡建設では、これまで数多くのCREマネジメントをさせていただきましたが、改めて企業の不動産活用の方法は様々であることがわかります。

    大鏡CRE(企業不動産)セミナーvol.2|企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意|パネルディスカッション 大鏡建設 CRE事例紹介

     

    その他 大鏡CREマネジメント研究所の提案資料・レポートのご紹介

    最後に、実際にCREマネジメントを導入する際の
    ・ヒアリングシート
    ・各種分析シート(現状分析、経営分析等)
    などを公開し、

    どのようなフローで、どのようなデータをもとにマネジメントしていくのか、
    その企業のどこを「企業価値」として見出していくのか、をご説明させていただきました。

    参加企業様からの声(アンケートより抜粋)

    参加企業様に回答いただいたアンケートでは、

    「従来の不動産投資セミナーと違い、企業戦略としての内容で大いに関心あります」

    「詳しい内容説明や具体例の提示があり わかりやすかった。」

    「パネルディスカッションの事例紹介が大変参考になりました。」

    「沖縄県内での不動産の活用状況がわかった。」

    「いろいろなデータを活用した説明で 不動産投資の有意義性がわかりやすかった。」

    「情報量の多い内容をポイントをおさえて教えていただけたのでわかりやすかった。」

    などのご意見をいただきました。ありがとうございました!

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.3 は以下で予定しております。

    ■ 大鏡CREマネジメント研究所 フォーシーズンセミナー vol.3
    日時:2018年5月23日(水)14:00~ (予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F 美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメント研究所webサイトのほか、公式facebook、公式twitter でご案内させていただきます。

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    沖縄建設新聞に掲載されました【2018年2月7日(水)】

    法人向け不動産活用セミナー開催!


    2月21日開催予定の法人向け不動産セミナーについて、沖縄建設新聞(2月7日発刊)にて掲載されました。

    大鏡CREマネジメント研究所|メディア掲載_沖縄建設新聞20180207
    ◆沖縄建設新聞 2018年2月7日(水)より


    【中小企業と不動産戦略】CRE(企業不動産)コラム Vol.1

    【中小企業と不動産戦略】

    中小企業のための不動産戦略


    国土交通省等の行政機関がまとめているレポートやシンクタンクが発信しているレポートなども、その論拠となる実態調査に協力してもらえる企業のほとんどが大企業であるため、どうしても実態の把握(現状分析)から提言に至るまで、その内容は一定以上の規模の企業に相応したものになっています。たいていのCRE関連の書籍やコラム、レポートなどは、こうしたものがベースにあるため、基本的にその内容は大企業をイメージして書かれています。

    しかしながら、日本の企業の90%以上は中小企業であると言われています。

    沖縄県内においては、ほぼすべての企業は中小企業であり、同族企業であると言っていい状況です。

    「企業と不動産の関わり」について真剣に考えないといけないのは、大企業も中小企業も同じです。

    中小企業にとってのCRE戦略は、ビルや工場等を所有する大企業の行うCRE戦略と大きく異なります。
    このコラムでは、中小企業、オーナー企業のための不動産戦略を中心に書き進めていきたいと思います。

    不動産戦略と位置づけ


    企業の不動産戦略を考えるときに大事な事は、不動産を不動産単独で考えないということです。

    具体的には、経営戦略の一環としての不動産戦略であり、財務戦略の一環としての不動産戦略でなければならないという事です。
    公式で書くと下記のようになります。

    【経営戦略 ×財務戦略 ×不動産戦略】


    中小企業の不動産戦略のポイント|大鏡CRE 企業不動産コラム

     

     

     

    中小企業における資産線引きの曖昧さ


    中小企業の場合、経営者(創業者)の資産と会社の資産の線引きがあいまいなことが多く、これは銀行から融資を受ける際に担保、個人保証等の事からこうした曖昧な状況が生まれていることが多いのだと推測されます。

    こうした点を考えると、中小企業の不動産戦略を上手く行うことは、会社と経営者の資産の線引きが明確になり、その先にある事業承継が行われる際にも、有効な手段になりうるということになります。

    増える土地を所有する法人数


    土地所有法人数の推移|大鏡CREコラム 企業不動産戦略

    図1は、国土交通省が平成25年(2013年)に公表した、土地を保有する法人の数の推移です。

    これをみると、平成15年(2003年)から平成20年(2008年)にかけては、法人数が減っています。
    当時「持たざる経営」がもてはやされた時代で、大企業中心に社宅を売却したり、稼働率の低い向上を閉鎖したり、あるいは工場を郊外に集約移転したり、さらには「使っていない土地」を売却したりして、所有する不動産の集約化が進み、コアビジネスに集中する傾向にありました。
    しかし、近年では、図表でもわかるように、社宅保有の傾向が復活したり、企業が不動産投資を行ったりすることも増えてきました。

    中小企業においても、遊休土地を売却するという選択を取らず、そこに例えば賃貸住宅を建てて、賃料収入を得ることで、安定した収入を増やすという方針の企業も増えてきました。

    このように、現在では「持たざる経営から、稼ぐ不動産を持つ経営」への転換事例も増えてきました。

    【CREマネジメント導入事例】アップしました

    企業価値の向上をめざして ~ CREマネジメント導入事例紹介 ~

    『沖縄県内の企業不動産(所有・取得・賃借・売却)=CRE を通して、企業価値を向上させる』ことが
    大鏡CREマネジメント研究所のミッションです。

    企業不動産といっても、現在所有している不動産の活用のみならず、

    今後不動産を取得して活用したい、不動産を賃借して新たなビジネスを模索したい、
    所有している不動産を売却して本業に活かしたい 等 各社様々です。

    大鏡建設株式会社がこれまで行ってきた CREマネジメントの導入事例をご紹介しています。
    >> 大鏡CREマネジメント導入事例紹介

    CREマネジメント導入事例:6タイプに分けてご紹介


    企業ごとに様々なケースがありますが、大きく6つのタイプに分けてご紹介しています。

    1. 不動産の最適化

    低利用地の活用、不動産の組み換え、コンバージョン 等の事例 click >>

    2. 不動産の有効活用

    遊休地の活用 等の事例 click >>

    3. 不動産を取得して活用

    収益物件として活用、新規事業展開で活用 等の事例 click >>

    4. 売却

    将来的に使用しない物件の売却 等の事例 click >>

    5. 投資

    投資用物件の購入 click >>

    6. その他 CREマネジメントに関する事例

    土地賃借展開、入居者の斡旋、管理 等の事例 click >>



    この他にもたくさんの導入事例がございます。
    随時 ページアップしていきますのでチェックしてください。

    >> 大鏡CREマネジメント導入事例紹介

    【企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意】大鏡CRE フォーシーズンセミナーVol.1 報告

    CRE(企業不動産)を最大限有効活用し「企業価値の最大化」を図るために

    大鏡CREマネジメント研究所フォーシーズンセミナーVol.1 が10月24日(火)沖縄県立博物館・美術館(1F美術館講座室)にて開催され、自社不動産の活用や投資、事業継承対策など 企業不動産について考えていきたいという企業の経営者の方々など 多くの企業様にお越しいただきました。

    第1部「企業が行う不動産戦略と不動産投資の極意」

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 吉崎誠二氏

    第1部では、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者である吉崎誠二氏を講師に、企業が自社所有の不動産をどう活用していけばよいのか、分かりやすく伝えていただきました。

    まずは最新の不動産市況について。
    全国主要都市の公示地価の傾向(増減率等)と沖縄の比較や、沖縄の中古マンション成約状況などのデータをもとに解説。全国の地価公示増減率(住宅地)ランキングでは、沖縄が堂々1位であり、平方メートルあたりの中古マンション成約単価も沖縄が全国的にも高値であることがよくわかりました。

    また、業績向上と不動産戦略の関係について実際の企業例などを挙げながら、会社の不動産戦略の指針について、
    そして そもそも 「CRE戦略とは何か」、実際にどんなアクションをしたらよいのか、また CREマネジメントを依頼する場合、どのような企業を選べばよいのか、など具体的に解説いただきました。

    県内では まだまだ言葉として馴染みが薄い「CREマネジメント」。吉崎氏の熱い講演に、会場の皆様は興味深く耳を傾けていらっしゃいました。

    第2部「パネルディスカッション」吉崎誠二氏 × 大鏡建設(株)

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 パネルディスカッション

    第2部は、吉崎誠二氏と大鏡建設(株)謝花(大鏡CREマネジメント研究所)によるパネルディスカッション。
    第1部でCRE(企業不動産)について学んだ後は、実際に大鏡建設がこれまで手がけたCREマネジメント事例8つをご紹介しながらのディスカッションです。

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1

    CREマネジメントのアクションは企業の状況により様々ですが、今回ご紹介した事例は、

    1. 社有地の活用
    2. 低利用地の活用
    3. 新規購入
    4. 賃貸

    の4アクション8事例。

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 パネルディスカッション


    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1 パネルディスカッション

    イメージしていただきやすいように、各事例を

    • 依頼内容
    • 問題点・課題点
    • 提案内容
    • CREマネジメント組み立て(図式)

    の4つのポイントで整理し、写真を交えながら説明させていただきました。


    大鏡建設では、これまで数多くのCREマネジメント実績があり、ご紹介したものはその一部ではありますが
    改めて、企業の不動産は企業ごとに様々であり、その活用方法も様々であることが分かります。

    大鏡CREマネジメント研究所の取り組みについて

    最後に、大鏡CREマネジメント研究所の取り組みについてご説明させていただきました。


    大鏡CREマネジメント研究所 CREマネジメント相関図


    参加者の方々に回答いただいたアンケートでは、

    「CREというものについて勉強したくて参加したが、とても分かりやすかった。」

    「不動産投資の展望が描けた。」

    「事例紹介が非常にわかりやすく、興味深かった。」

    「パネルディスカッション形式がよかった。普段聞けない裏話的なことも聞けてよかった。」

    「この様な形式のセミナーをもっと開催してほしい。」

    などのご意見をいただきました。ありがとうございました。

    次回 フォーシーズンセミナー開催について

    次回の大鏡CREマネジメント研究所・フォーシーズンセミナー Vol.2 は以下で予定しております。

    【大鏡CRE フォーシーズンセミナー Vol.2】
    日時:2018年2月21日(水)14:00~ (予定)
    場所:沖縄県立博物館・美術館(1F美術館講座室)予定

    内容等 くわしくは 大鏡CREマネジメントwebサイトのほか、公式facebook、公式twitterでご案内させていただきます。

    公式facebook

    公式twitter

    facebookやtwitter では、セミナー案内のほか、CREに関する最新情報なども発信していきますので どうぞお見逃しなく。

    大鏡CREマネジメント研究所セミナーVol.1