大鏡CREマネジメント研究所
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オーナー企業

【オーナー企業の不動産戦略とパートナー企業】CRE(企業不動産)コラム Vol.2

【オーナー企業の不動産戦略とパートナー企業】

地方都市に本社を置く企業の大部分は、中小企業と呼ばれる従業員が少ない会社です。
こうした中小企業の多くは、創業者もしくはそのご子息、ご親類が株のほとんどを所有する、オーナー企業と呼ばれる企業です。

この傾向は沖縄県においては特に顕著で、従業員を多く抱える比較的大きな企業においても、オーナー企業と呼ばれる企業がほとんどです。

このことは、本土と異なる沖縄県企業の大きな特徴と言っていいでしょう。

理由として、金融機関の融資のスタンスにあると言われていますが、それだけではなく、「長年続く風習」からかもしれません。

オーナー企業の場合、企業として事業に使っているビルや工場といった不動産をオーナー一族(経営者)が所有していることが多いようです。

企業が金融機関などから資金調達する際、経営者一族が所有する不動産を担保にしているといった例が見られます。こうした場合、企業の所有する不動産は企業のモノなのか、経営者のモノなのか、といった線引きが微妙な状況になります。多くは、企業の不動産ではなく、経営者所有の不動産という例が多いようです。

中小企業における不動産戦略のパートナー


中小企業の経営者でCRE戦略(企業不動産戦略)ということを、きちんと考えている方は、それほど多くないと思います。

その理由として、中小企業の場合、経営者がメインプレイヤーとしてビジネスを展開していることが多いこと、またそもそも不動産についての詳しい知識が少ないということ等が挙げられます。
また、先に述べたように、企業が使っている不動産の所有者が、経営者なのか、企業なのかの線引きがあいまいだということから、「企業の不動産」という概念に乏しいのかもしれません。

このような会社が、何か新しい不動産に関するアクション(購入、売却、新設・・)を起こす際には、不動産に詳しい方は社内にいればいいですが、そうした例は少なく、知り合いの不動産会社に相談するという例が多いようです。

この相談する会社が、企業の経営戦略と不動産戦略のどちらにも精通しているようであればいいですが、
そうでなければ、単に「いい物件を見つけたので、どうですか」や「今はいい市況なので売却しましょう」といった、不動産そのものだけからの視点での提案となります。

 

これでは、いい不動産戦略は描けません。

大切なことは、「企業の経営戦略の一環としての不動産戦略」ということを常に考えて、「両方の視点でアドバイスできる」パートナー企業を見つけなければならないと思います。

 

さらに、中小企業へのCRE戦略(企業不動産戦略)には、税務の理解は不可欠です。
それは、オーナー企業の場合、相続、事業承継といったことが起こった際に、多くの場合不動産が登場するからです。

製造業などでは、設備投資に資金が必要になります。
銀行からの借り入れによって資金調達することが一般的です。そうすると、バランスシート(BS)の負債が増え、経営者による個人保証あるいは、担保として経営者が所有する不動産などがあてられます。こうなると、企業としての借入=経営者個人の借入 となります。

「会社の運営のために所有する工場などの不動産の保証を経営者個人が行う」となると、その不動産はだれのモノなのか?線引きが曖昧となってしまいます。

また、相続や事業承継を円滑に行うためには、株式だけでなく、不動産等の資産の最適化を行う必要性があります。
法人所有の不動産と経営者(個人)所有の不動産、それらの不動産の承継はそう簡単ではありません。

 

こうした専門知識をもったパートナー(アドバイザー)と普段からかかわりを持っておくことが大切です。


中小企業・オーナー企業と不動産戦略パートナーの関係|大鏡CRE 企業不動産コラム

【中小企業と不動産戦略】CRE(企業不動産)コラム Vol.1

【中小企業と不動産戦略】

中小企業のための不動産戦略


国土交通省等の行政機関がまとめているレポートやシンクタンクが発信しているレポートなども、その論拠となる実態調査に協力してもらえる企業のほとんどが大企業であるため、どうしても実態の把握(現状分析)から提言に至るまで、その内容は一定以上の規模の企業に相応したものになっています。たいていのCRE関連の書籍やコラム、レポートなどは、こうしたものがベースにあるため、基本的にその内容は大企業をイメージして書かれています。

しかしながら、日本の企業の90%以上は中小企業であると言われています。

沖縄県内においては、ほぼすべての企業は中小企業であり、同族企業であると言っていい状況です。

「企業と不動産の関わり」について真剣に考えないといけないのは、大企業も中小企業も同じです。

中小企業にとってのCRE戦略は、ビルや工場等を所有する大企業の行うCRE戦略と大きく異なります。
このコラムでは、中小企業、オーナー企業のための不動産戦略を中心に書き進めていきたいと思います。

不動産戦略と位置づけ


企業の不動産戦略を考えるときに大事な事は、不動産を不動産単独で考えないということです。

具体的には、経営戦略の一環としての不動産戦略であり、財務戦略の一環としての不動産戦略でなければならないという事です。
公式で書くと下記のようになります。

【経営戦略 ×財務戦略 ×不動産戦略】


中小企業の不動産戦略のポイント|大鏡CRE 企業不動産コラム

 

 

 

中小企業における資産線引きの曖昧さ


中小企業の場合、経営者(創業者)の資産と会社の資産の線引きがあいまいなことが多く、これは銀行から融資を受ける際に担保、個人保証等の事からこうした曖昧な状況が生まれていることが多いのだと推測されます。

こうした点を考えると、中小企業の不動産戦略を上手く行うことは、会社と経営者の資産の線引きが明確になり、その先にある事業承継が行われる際にも、有効な手段になりうるということになります。

増える土地を所有する法人数


土地所有法人数の推移|大鏡CREコラム 企業不動産戦略

図1は、国土交通省が平成25年(2013年)に公表した、土地を保有する法人の数の推移です。

これをみると、平成15年(2003年)から平成20年(2008年)にかけては、法人数が減っています。
当時「持たざる経営」がもてはやされた時代で、大企業中心に社宅を売却したり、稼働率の低い向上を閉鎖したり、あるいは工場を郊外に集約移転したり、さらには「使っていない土地」を売却したりして、所有する不動産の集約化が進み、コアビジネスに集中する傾向にありました。
しかし、近年では、図表でもわかるように、社宅保有の傾向が復活したり、企業が不動産投資を行ったりすることも増えてきました。

中小企業においても、遊休土地を売却するという選択を取らず、そこに例えば賃貸住宅を建てて、賃料収入を得ることで、安定した収入を増やすという方針の企業も増えてきました。

このように、現在では「持たざる経営から、稼ぐ不動産を持つ経営」への転換事例も増えてきました。