沖縄におけるキャップレート(期待利回り)の考察 DKY 不動産レポート vol.1

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沖縄におけるキャップレート(期待利回り)の考察 DKY 不動産レポート vol.1

DKY 不動産レポート vol.1

沖縄におけるキャップレート(期待利回り)の考察

今月のTOPICSデータ
沖縄におけるキャップレート(期待利回り)の考察

定点観測データ

Ⅰ 沖縄中古マンション流通レポート

・ 沖縄県中古マンション成約状況
・ 沖縄県 中古マンション新規登録状況
・ 沖縄県 中古マンション在庫状況

Ⅱ 沖縄県住宅着工戸数


今月のトピックス:沖縄におけるキャップレートの考察

■コロナ禍でも安定推移の賃貸住宅キャップレート

キャップレートは、不動産投資家が投資をする際の期待利回りのことを言います。利回りなので、年間の純収益÷不動産価格で算出することが出来ますが、賃料やそのほかの要因が一定だとすると、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を意味します。

図表1)プロパティ別 キャップレートの推移(東京)

プロパティ別のキャップレート推移を見ると、近年はロジスティクスの利回りが下落傾向にあります。新型コロナウィルスの感染拡大でステイホームの浸透を背景にECの規模が拡大していることが一因といえ、今後も益々拡大していくと考えられます。逆に、宿泊特化型ホテルや商業施設は若干上昇基調にあります。一方で、赤色で示した賃貸住宅(ワンルーム)は、安定して推移しています。生活になくてはならない住居は、コロナ禍でも安定して需要があると投資家が判断したと考えてもいのではないでしょうか?

■那覇のホテルキャップレートと地価の関係

新型コロナウィルス感染拡大の影響で、各エリアでキャップレートが上昇傾向にあります。那覇市は、2018年頃までキャップレートが下落傾向にありました。実際に、ホテル建設ラッシュで大型のホテルがいくつもオープンしました。

図表3)沖縄県地価(商業地)と宿泊特化型ホテルの期待利回りの推移

上のグラフは、地価公示(毎年1月時点)・地価調査(毎年7月時点)のそれぞれ前年変動率を一連の推移として、ホテルのキャップレートと比較したものです。これを見ると、キャップレートが落すると、地価が上昇している構図がみえてきます。ただ、コロナショックでキャップレートは上昇はしましたが、現時点では、横ばいが続いています。地価の変動率の縮小も来年以降は、回復の兆しがあるかもしれません。

定点観測データ

Ⅰ 沖縄中古マンション流通レポート

■沖縄県中古マンション成約状況
■沖縄県 中古マンション新規登録状況

※本レポートは不動産に関して参考となる情報の提供を目的としています。本レポートはあくまでも過去の情報であり将来の市場環境や不動産に関する投資の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません
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