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【オーナー企業の不動産戦略とパートナー企業】CRE(企業不動産)コラム Vol.2

【オーナー企業の不動産戦略とパートナー企業】

地方都市に本社を置く企業の大部分は、中小企業と呼ばれる従業員が少ない会社です。
こうした中小企業の多くは、創業者もしくはそのご子息、ご親類が株のほとんどを所有する、オーナー企業と呼ばれる企業です。

この傾向は沖縄県においては特に顕著で、従業員を多く抱える比較的大きな企業においても、オーナー企業と呼ばれる企業がほとんどです。

このことは、本土と異なる沖縄県企業の大きな特徴と言っていいでしょう。

理由として、金融機関の融資のスタンスにあると言われていますが、それだけではなく、「長年続く風習」からかもしれません。

オーナー企業の場合、企業として事業に使っているビルや工場といった不動産をオーナー一族(経営者)が所有していることが多いようです。

企業が金融機関などから資金調達する際、経営者一族が所有する不動産を担保にしているといった例が見られます。こうした場合、企業の所有する不動産は企業のモノなのか、経営者のモノなのか、といった線引きが微妙な状況になります。多くは、企業の不動産ではなく、経営者所有の不動産という例が多いようです。

中小企業における不動産戦略のパートナー


中小企業の経営者でCRE戦略(企業不動産戦略)ということを、きちんと考えている方は、それほど多くないと思います。

その理由として、中小企業の場合、経営者がメインプレイヤーとしてビジネスを展開していることが多いこと、またそもそも不動産についての詳しい知識が少ないということ等が挙げられます。
また、先に述べたように、企業が使っている不動産の所有者が、経営者なのか、企業なのかの線引きがあいまいだということから、「企業の不動産」という概念に乏しいのかもしれません。

このような会社が、何か新しい不動産に関するアクション(購入、売却、新設・・)を起こす際には、不動産に詳しい方は社内にいればいいですが、そうした例は少なく、知り合いの不動産会社に相談するという例が多いようです。

この相談する会社が、企業の経営戦略と不動産戦略のどちらにも精通しているようであればいいですが、
そうでなければ、単に「いい物件を見つけたので、どうですか」や「今はいい市況なので売却しましょう」といった、不動産そのものだけからの視点での提案となります。

 

これでは、いい不動産戦略は描けません。

大切なことは、「企業の経営戦略の一環としての不動産戦略」ということを常に考えて、「両方の視点でアドバイスできる」パートナー企業を見つけなければならないと思います。

 

さらに、中小企業へのCRE戦略(企業不動産戦略)には、税務の理解は不可欠です。
それは、オーナー企業の場合、相続、事業承継といったことが起こった際に、多くの場合不動産が登場するからです。

製造業などでは、設備投資に資金が必要になります。
銀行からの借り入れによって資金調達することが一般的です。そうすると、バランスシート(BS)の負債が増え、経営者による個人保証あるいは、担保として経営者が所有する不動産などがあてられます。こうなると、企業としての借入=経営者個人の借入 となります。

「会社の運営のために所有する工場などの不動産の保証を経営者個人が行う」となると、その不動産はだれのモノなのか?線引きが曖昧となってしまいます。

また、相続や事業承継を円滑に行うためには、株式だけでなく、不動産等の資産の最適化を行う必要性があります。
法人所有の不動産と経営者(個人)所有の不動産、それらの不動産の承継はそう簡単ではありません。

 

こうした専門知識をもったパートナー(アドバイザー)と普段からかかわりを持っておくことが大切です。


中小企業・オーナー企業と不動産戦略パートナーの関係|大鏡CRE 企業不動産コラム

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