【不動産からの賃料収入で会社経営を担保する】CRE(企業不動産)コラム vol.7

【不動産からの賃料収入で会社経営を担保する】

 全国的に不動産価格が高止まりしています。沖縄も例外ではありません。

2018年の住宅地地価公示の価格上昇率は沖縄県がトップでした。新築マンション価格(坪単価)は、ここ5年で大きく上昇し、それを追いかけるように中古マンション価格(坪単価)も、上昇を続けています。

 言うまでもありませんが、不動産デベロッパーは、不動産を仕入れ多少の手を加えて仕上げを行って、販売しています。また、不動産業者の中には、主に転売を中心に行っている企業もあります。長く続く不動産価格上昇期には、例えばビルや土地を購入して、少し時間をおいて、それを転売し、利ザヤを取るというシンプルなビジネスモデルです。こうした企業は大都市部には意外に多いものです。

優良な自社不動産で 社員の雇用維持

 最近、こうした企業の中には、転売用に仕入れたの中で優良な不動産の転売を止めて、自社保有を進めているところも増えているようです。その意図は、この先の不動産市況が不透明で、いつまで今のような好景気が続くか分からない、その時に備えているわけです。同種の企業経営者と話をしていると、現在の社員の雇用を維持できる分の賃料収入を得ることをイメージしていました。たとえ、売り上げがなくても、所有する物件から得られる収益で、社員の雇用が維持できるという体制です。

 

大鏡CREマネジメント研究所|CREコラム「不動産からの賃料収入で会社経営を担保する」

 

不動産保有と長期安定企業 の関係

 少し詳しく見てみましょう。

賃料収入-借入返済―OPEX(管理運営費用)が収益です。

この収益が物件ごとにありますので、それらを合計(プラスマイナス)します。ただし、賃料収入は、空室リスクや賃料下落のリスクがあります。また、返済が終われば収益は大きく善良します。
一方で、固定費用は割合が大きなものでは、人件費(福利厚生など含む)、オフィス関連費用(賃料など)です。この二つの差し引きがプラスになれば、いいわけです。

空室リスクや家賃下落リスク他収益不動産には多少のリスクがつきものですが、それらが回避できれば、理論上「つぶれない会社」になるわけです。
不動産賃料からの収益で企業の安定が担保されると、営業活動でのプラス分は、新たに企業拡大のための投資(人材、新規事業など)に回すことができます。このサイクルに入れば、企業成長が大きく期待できます。

 こうした例の代表格は、三井・三菱・住友 ・・・・といった財閥企業です。

長期安定企業を目指すのなら、不動産を保有すること、これは黄金律です。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
吉崎誠二(よしざき せいじ)

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、RealEstate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行っている。
著書は『データで読み解く 賃貸住宅経営の極意』など多数。http://yoshizakiseiji.com

 

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