【中小企業が行う業績向上のための不動産戦略】 大鏡CRE必聴セミナーVol.3(不動産活用・投資編) 開催します!

前回も 多くの企業様にご参加いただいた 大鏡CREセミナーの第3回が開催されます!

第1部は、経営コンサルタントで不動産エコノミストの第一人者・吉崎誠二氏を東京より講師に迎え、全国と沖縄の最新の不動産市況や企業不動産の現状、なぜ今企業は積極的に不動産投資を行うのか、などを語っていただきます。

そして第2部では、吉崎誠二氏と大鏡CREマネジメント研究所スタッフによるパネルディスカッション。大鏡建設が手掛けた実例をディスカッション形式で解説するほか、大鏡CREマネジメント研究所の取組みと ご提案までのフローをご説明させていただきます。

前回セミナーでも パネルディスカッションでの実例紹介が「わかりやすい」と好評。実際の写真をみながら、組み立てについてご説明しますので 初めてCRE戦略を考えておられるという企業様にはぜひご参加いただきたいと思います。

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【中小企業が行う業績向上のための不動産戦略】大鏡CRE必聴セミナーVol.3

日時:2018年5月23日(水)
14:00~16:20 (13:30 受付)
会場:沖縄県立博物館・美術館(1F美術館講座室)
定員:30名様限定
申込み:以下よりお申込みPDFをダウンロードいただき、必要事項をご記入の上、
FAX 又は 記載されているフリーダイヤルにお電話にてお申込みください。

CREセミナーvol.3.圧縮版

申込みPDF
お問合せ:大鏡CREマネジメント事業部 (担当:波平)
0120-711-739 (フリーダイヤル)


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大鏡CREセミナー 中小企業が行う業績向上のための不動産戦略 レポート

【企業が本業に使う以外のキャッシュを生む不動産をもつメリット】CRE(企業不動産)コラム vol.5

【企業が本業に使う以外のキャッシュを生む不動産をもつメリット】

企業が所有する不動産は4つに大別されます。

 

1つは、コアつまり事業の中核となる必ず必要な不動産と、2つ目はノンコアつまり本業(事業)とはあまり関係のない不動産です。さらに、それらは、キャッシュを生むものと生まないものに分けられます。

 
キャッシュを生むコア不動産は、本社支社ビル、工場、店舗などです。キャッシュを生まないコア不動産は、例えば、社宅、福利厚生施設などです。 またノンコア不動産でキャッシュを生む代表的なものは賃貸住宅、賃貸ビル、月極駐車場などです。キャッシュを生まないノンコア不動産は、遊休不動産ということになります。  
キャッシュを生まないノンコア不動産、主に遊休地ですが、これは遊休地不動産が融資の担保に入っているかどうかにもよりますが、将来使うかどうかを判断して、売却あるいは何らかの活用をすることを考えるといいでしょう。


大鏡CREコラム vol.5 |企業の保有不動産図

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一方、キャッシュを生むノンコア不動産を所有することは様々なメリットがあります。以下、その説明をします。

 CRE戦略を考えるときには、  
 
 ①経営の視点    
 ②財務の視点    
 ③不動産の視点 

の3つのアプローチが必要であると何度かこの連載の中で述べましたが、中小企業(オーナー企業)のCRE戦略においては、②の財務の視点の中でも「借り入れ担保状況」が関係してきます。また、オーナー企業の場合は、これらに加えて、事業承継、あるいは相続の視点も重要なポイントになります。


特に相続は大きな問題です。中小企業のオーナーの中には、資産の大半を企業名義にしている例は多く見られ、兄弟、跡を継がない子供への財産分与が問題となります。こうした時に、企業が所有する不動産の中でノンコアな不動産、つまり事業そのものでは使っていない不動産の中でキャッシュを生んでいるものを売却すると、財産分与の際に、事業そのものには影響が少なく、分与がスムーズにいく例も多いようです。

また、創業から30年くらい経つと、時流が大きく変化しており、どんな企業でも「事業内容の転換」や「新規事業の創設」が求められます。また、地方都市に根を張る企業が順調に成長を続け、エリア内で一定のシェアを獲得すると、都市部への進出、あるいは企業の買収などを行います。こうした転換、新設、拡大といった際の資金源となるのも所有する不動産かもしれません。


例えば、賃貸用として賃料収入を得ている不動産を手放して、資金を創って事業拡大のために充てることもできます。また、企業が郊外に広い敷地面積を所有しており、その中にオフィスビルもしくは工場などがあるが、使っていない部分も多いような場合は、一部を売却して、事業転換拡大や相続のための資金にするということも考えられます。 このような場合は、将来使うかどうか?売却するとBSはどうなるのか?今は売り時か?担保に入っていないか?という先に述べた①~③の視点を総合して判断することが重要です。かなりの専門性が必要なので、①~③のすべてに精通する専門家(担当者)に相談するといいでしょう。


このように、企業にとってキャッシュを生むノンコア不動産を上手く活用することは、企業にとって最も重要なことである、「企業の永続性」のための再投資に活用することができます。また、これは事業承継、そして相続の際に起こるかもしれない企業存続のリスクに備えることにもなります。

【なぜ、収益不動産を所有する企業が増えているのか?】CRE(企業不動産)コラムvol.4

【なぜ、収益不動産を所有する企業が増えているのか?】

3倍になった収益不動産


国土交通省が2016年6月に発表した資料によると、平成27年度の我が国の不動産資産は総額約2519兆円になるようです。 その中で、法人所有不動産は約430兆円(約17%)となっています。  
そこで、平成27年度は平成20年度からどのくらい変化があったのかを知るために、各数字を比較してみましょう。

  平成20年度  平成27年度 比較
不動産資産合計 約 2,300兆円 約 2,519兆円 +9.5%
法人所有不動産 約 490兆円 約 430兆円 -12.3%
収益不動産 約 68兆円 約 208兆円 +205%

 

 こうしてみると、この7年で不動産資産価値が上昇していることが分かります。  

また、収益不動産は3倍以上になっており、平成27年度においては、このうち証券化された不動産(JREIT含む)は約50兆円で25%程度しかなく、それ以外の約158兆円分は企業や個人が所有する収益不動産となっています。証券化された不動産は平成20年度に比べてそれほど増えていませんから、収益不動産の増加は、企業や個人が所有するものが増えたことになります。  

ちなみに、平成27年度の公的不動産(PRE)は約590兆円で、そのうち地方公共団体が所有するものは76%にあたる約450兆円です。  

法人が所有する不動産価値は減少しています。2000年代から続く持たざる経営、合理的な経営が行われている表れです。不要な不動産、使っていない不動産、またはあまり効果的に使われていない不動産は思い切って処分する。一方で、本業以外の収益としての不動産賃料収入を得ている企業が多くなっていると想像できます。

JPのKITTE事業


 こうした不動産賃料収入得ている大手企業の1つの、日本郵便(JP)があります。郵便事業、かんぽ生命、ゆうちょ銀行といった事業の業績はあまり芳しくないようですが、その一方で、大都市駅前一等地にあるそのエリアの中央郵便局の建て替えを行っています。  

中央郵便局は東京、大阪、名古屋などの駅前の超一等地にありながら、低層な建物が多く、いわゆる低利用地でした。それらを建て替えて高層ビル(KITTE)を建てて、自社で使わない階層を賃貸として貸し出しています。  
東京中央郵便局は、東京駅の目の前にあり、アンティークな建物でした。それを建て替える際に、それまでの建物を活かして、アンティークさを残すかどうかで、当時の総務大臣までその議論に加わり、メディアが大きく取り上げましたので、記憶に残っている方も多いと思います。あの建物がKITTEの第1号物件です。
その後、名古屋や福岡でも駅前中央郵便局は建替えられ、KITTE名古屋、KITTE博多となりました。    

こうしたJPの動きの背景には、宅配事業会社におされ先行きが不透明な郵便事業、貸出先にさがしに難航する銀行事業(ゆうちょ銀行)、収益性の低い生命保険事業(かんぽ生命)と既存の事業の先行きの不安からだと思われます。
本業の先行きが不透明な時期を不動産賃料収入で補い、その収益を持ってその後の新たな事業の立ち上げ、発展につながることを目論んでいることでしょう。

このように、事業会社における不動産賃料収入は、苦戦の本業を支え、次なるステージへの足掛かりとなる下支えとなるのです。

大鏡CREマネジメント研究所 CREコラムvol.4|本業を支える 不動産賃料収入